Ипотечный маневр. Как увеличить доходы пенсионеров, не повышая налогов

На сегодня Пенсионный фонд (ПФ) является источником целого ряда социально-экономических рисков. Расходы на пенсионное обеспечение создают значительную фискальную нагрузку на экономику. Несмотря на то что они долгое время остаются приоритетом правительства (на пенсии уходит треть ресурса консолидированного бюджета), пока не приходится говорить о том, что достигнуто приемлемое решение вопроса. Пенсионная реформа 2011 г. и ограничения пенсионных выплат последних трех лет помогли сократить долю ПФ в структуре ВВП с 18% в 2010 г. до 11% в 2016 г. Но, несмотря на это, расходы ПФ Украины остаются одними из самых высоких среди развитых стран Европы и ОЭСР. А после сокращения ставки единого социального взноса в два раза дефицит ПФ подпрыгнул до 6% ВВП.

И при этом, несмотря на высокие показатели финансирования, абсолютный размер средней пенсии не позволяет утверждать, что пенсионная система Украины эффективно борется с бедностью среди людей пожилого возраста. К сожалению, средний пенсионер балансирует на уровне установленной международной абсолютной черты бедности, получая чуть больше двух долларов в день. Он остается и за абсолютной национальной чертой бедности. Очевидно, что пенсионная система в Украине не справляется также с задачей выравнивания доходов человека в течение жизни. Когда человек выходит на пенсию, то теряет почти 2/3 доходов, которые получал будучи наемным работником.

Ситуация усугубляется чрезвычайной дифференциацией пенсий в зависимости от социального статуса/профессии, которая искажает стимулы для участия в государственном пенсионном страховании и сводит оптимизационные задачи к осуществлению минимально возможных взносов.

Как быть

К сожалению, приходится констатировать, что вряд ли жизнь среднестатистического пенсионера улучшится в будущем. В конце 2016 г. 10 работников, которые платят ЕСВ, уже, по сути, содержат 12 пенсионеров. К 2060 г. пенсионная нагрузка удвоится. Согласно прогнозам МВФ отсутствие реформ в пенсионной сфере при сохранении сегодняшнего уровня расходов и текущих демографических тенденций приведет к сокращению пенсионных выплат до уровня 28% средней зарплаты в долгосрочном периоде.

Анонсированное правительством повышение (осовременивание) пенсий на сумму от 200 до 1000 грн - это временная передышка, а не решение проблемы. Почему? Во-первых, касается оно только тех, кто вышел на пенсию раньше и у кого инфляция уже "съела" пенсию едва ли не до уровня минимальной. Во-вторых, если с конца 2013 г. и до начала 2017 г. средняя пенсия выросла на 19,8%, то цены за тот же период более чем вдвое. В-третьих, дело еще и в том, что анонсированное правительством повышение не является регулярным. Это означает отсутствие гарантий повышения пенсии (особенно если она окажется больше минимальной) в следующем году, через год, через два и даже через пять. В результате пенсию вновь "съест" инфляция, а соотношение пенсии и средней заработной платы будет продолжать сокращаться.

Рецепты пенсионной реформы в качестве приоритетов рассматривают фискальную стабильность. Сейчас правительство обнародовало Меморандум с МВФ, в котором пунктирно обозначены направления реформ. Они сводятся в первую очередь к дальнейшему установлению более жестких критериев получения пенсии (создание стимулов для более позднего выхода на пенсию, увеличение трудового стажа). Но даже "затягивания поясов" позволяет в долгосрочной перспективе только сократить дефицит пенсионной системы до 3% ВВП. Это вдвое меньше чем сейчас, но вряд ли это можно считать решением проблемы. Ожидания относительно значительного расширения базы ЕСВ выглядят чрезмерно оптимистичными из-за низкого доверия к власти, низкой налоговой культуры и отсутствия стимулов участия в государственном пенсионном страховании. Теоретически введение второго обязательного (накопительного) уровня пенсионного страхования позволяет надеяться на некоторый рост пенсионных выплат тем, кому меньше 35 (сегодня это украинцы 1982 г. рождения), но при этом связано с многочисленными рисками, в частности:

- неэффективным и нецелевым использованием пенсионных накоплений;
- разъеданием накоплений инфляцией;
- отрицательным инвестиционным доходом;
- недоразвитым фондовым рынком, не позволяющем эффективно инвестировать.

Возникает вопрос: как выжить в ситуации, когда государство не обеспечивает достаточного уровня пенсионных выплат, а человек уже не имеет возможности сделать необходимые пенсионные сбережения?

Обратная ипотека

Один из путей, который мог бы позволить современному пенсионеру получить добавку к пенсии и более зажиточный уровень жизни - это монетизация своего жилья с помощью обратной ипотеки. Обратная ипотека - это кредит, предоставляемый под залог жилья. Иными словами, пенсионер может получать периодические выплаты (могут быть ежемесячные выплаты или несколько крупных выплат) под залог жилья. На эти средства начисляются проценты, но пенсионер не будет обслуживать и погашать кредит. Долг будет возвращен кредитору только после продажи жилья. Разница между стоимостью жилья и телом долга с процентами будет возвращена потомкам пенсионера. При этом право собственности, право использования и право проживания остается за пенсионером.

Для получения кредита от пенсионера, который имеет право собственности на жилье, как правило, требуется подписать договор, оплатить довольно высокую стоимость организации обратной ипотеки, застраховать жилье (что тоже не дешево) и постоянного проживать в своем жилище, своевременно осуществлять коммунальные платежи, поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии. Схемы бонусов для пенсионеров зависят от деталей договора обратной ипотеки, определяются законодательством и отдельным соглашением между банком и заемщиком.

Бонус среднего пенсионера в Украине вполне реально может составлять 1,5-2 средние пенсии ежемесячно в течение 10-15 лет. От обратной ипотеки позитив получает не только пенсионер и банк. Это выгодно и государству

Оно достигает социально-экономических целей уменьшения бедности, а экономика в целом -  стимулирования роста через оживление потребления, при этом нет увеличения фискального давления.

Сама по себе идея получения добавки к пенсии от жилого актива в Украине не нова. В длинном перечне альтернатив - пожизненная рента, аренда, продажа жилья и переезд к родственникам, в дом престарелых или в более дешевую квартиру. Одна из альтернатив была предложена одиозным мэром Киева Леонидом Черновецким, который предлагал пенсионерам столицы пожизненное содержание в "лучшем доме" в обмен на их киевскую квартиру.

Как инструмент, обратная ипотека имеет ряд важных преимуществ: возможность продолжать жить в своем жилье, отсутствие необходимости возвращать долг, гибкость выплат, отсутствие обязательств целевого использования денег, отсутствие дополнительной ответственности за долг, а также возможность вернуть его.

Безусловными мировыми лидерами по развитию рынка обратной ипотеки являются развитые страны: США, Великобритания и Австралия. В Польше в декабре 2014 г. вступил в силу закон об обратной ипотеке. Однако с тех пор, несмотря на потенциал обратной ипотеки (2.5 млн квартир и домов во владении лиц старше 65 лет), особого развития этот инструмент не получил. В Польше более популярна пожизненная рента, когда пенсионер получает пожизненное содержание в обмен на отказ от прав собственности после смерти.  

В России в 2011-2012 гг. был запущен пилотный проект внедрения механизма обратной ипотеки под крылом ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (создано и принадлежит правительству РФ). Условия были следующие: имели право на получение пенсионеры в возрасте 60 лет и старше, максимальная сумма займа могла составлять 80% стоимости жилья, при ставке 9% годовых выплаты могли производиться как единоразово, так и регулярными траншами. 

Попытка ограничилась пробным этапом и была неудачной. Основные причины, в частности,  низкий интерес  банков к долгосрочному кредитованию в условиях нестабильной экономической среды, больших рисков снижения стоимости квартиры, а также высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, большая процентная ставка  (9-10% годовых, критический уровень, при которых значительно сокращаются выплаты). Со стороны пенсионеров, собственников недвижимости, большинство вопросов сводилась к наличию дополнительных гарантий со стороны государства.

Очевидно, что для того чтобы обратная ипотека заработала в Украине, в первую очередь, должен быть создан правовой и экономический фундамент. Необходимо внедрение правовых институтов, четко определяющих права и обязанности сторон, ограничивающих возможность злоупотреблений и махинаций. Кроме того, для реализации этого инструмента также нужны и экономические предпосылки. За три последних года уровень цен повысился вдвое, стоимость кредитных ресурсов центрального банка для коммерческих финучреждений остается высокой - 14%, а цены на недвижимость не демонстрируют тенденции роста. Поэтому стоимость ипотеки для пенсионера в лучшем случае будет немного меньше 30%.

Что это означает на практике? Для пенсионера с ежемесячными платежами в $100 квартиры стоимостью в $30 тыс. хватит ориентировочно всего на девять  лет. Для банков это большие риски из-за обесценивания недвижимости. Поэтому для нормального функционирования обратной ипотеки инфляция должна снизиться до 5-6%, учетная ставка должна измеряться однозначным числом, а экономика должна начать расти.
Кроме того, как всегда необходима разъяснительная работа. С одной стороны, нужно повысить осведомленность населения о новых возможностях. С другой - разъяснить все риски, чтобы граждане не чувствовали себя обманутыми, поскольку пенсионер должен осознавать риски значительного снижения благосостояния в случае, если он "съест" кирпич своего жилья задолго до того как отойдет в лучший мир или не будет выполнять свои обязанности, согласно договору. Тем не менее опыт развитых стран свидетельствует, что при надлежащей организационной работе государства обратная ипотека, удобный финансовый инструмент для пожилых людей, чтобы увеличить свои денежные доходы. 

Наталия Лещенко, экономист Центра социально-экономических исследований "CASE-Украина".