Инвестиции в недвижимость: инструкция по выживанию
Меняются цены, условия и игроки, но стабильными остаются риски, которым подвергаются покупатели. Поэтому перед таким важным шагом им нужно вооружиться необходимыми знаниями и заручиться поддержкой профессионалов.
Как проверить застройщика
В ближайшие три года улучшить свои жилищные условия намерен каждый десятый житель Украины. Таковы результаты опроса более 1600 человек из 140 населенных пунктов 20 регионов Украины, которые провели эксперты Национального центра финансовых исследований в феврале текущего года. Более трети опрошенных, а именно 35%, предпочтение отдают новостройкам, а не вторичному жилью. При этом наиболее привлекательным для украинцев является жилье в многоквартирных домах - такую недвижимость хотят приобрести 57%.
В первичном жилье есть много преимуществ - прежде всего это использование современных технологий строительства и стройматериалов, соответствующим общемировым нормам и стандартам. Среди них - утеплители, а также шумо- и гидроизоляция, которые позволяют не только получить комфортное жилье, но и в дальнейшем экономить на расходе тепла, воды и электричества, что очень важно, учитывая повышение коммунальных услуг. К плюсам можно добавить удачные планировки и исправную работу всех систем.
В то же время покупка жилья, в том числе новостроя, всегда сопряжена с существенными финансовыми рисками. Чтобы обезопасить себя от нечестных застройщиков, необходимо акцентировать внимание не только на самом объекте, но и провести проверку выбранного застройщика.
Такая проверка включает в себя несколько пунктов. Первый - анализ цен. С помощью информационных сайтов и различных форумов сделать это нетрудно. Но стоит помнить, что самые низкие цены, как правило, предлагают застройщики с серьезными проблемами, последствием которых может стать приостановка работы на стройплощадке. Возможно, застройщик сэкономил на получении необходимой для строительства документации, либо строительство всего лишь на этапе возведения забора. Известны случаи, когда на стоимость влияло географическое положение дома - к примеру, в месте оползней, грунтовых вод, на месте захоронения отходов или на остатках кладбища. Поэтому существенно заниженная стоимость квадратного метра должна настораживать и вызывать желание более тщательно проверить как ситуацию на стройплощадке, так и самого застройщика.
"К сожалению, в ментальности человека, видящего низкую цену, заложено думать о том, что "плохое произойдет с кем угодно, но не со мной". Никогда нельзя рассматривать нижнюю границу цены! Это как сливочное масло - оно может стоить 20 грн, а может 80. То, что по минимальной стоимости, не надо даже рассматривать, ведь оно не может быть маслом по умолчанию. Начинаем с середины цены и двигаемся вверх", - советует руководитель департамента маркетинга и рекламы ЖК "Комфорт Таун" Александр Немтырев.
В то же время спешить с выводами не нужно, поскольку обычно в рекламе публикуют самую низкую цену, которая распространяется на многокомнатные апартаменты, либо на квартиры с самой неудачной планировкой или расположением.
Второй пункт - проверка истории и репутации компании-застройщика. В таком деле в помощь общение на специализированных форумах в интернете, отзывы о застройщике, информация в СМИ. "Обратите внимание и на количество объектов, уже сданных застройщиком в эксплуатацию, и на период их сдачи, на резонансные вопросы, связанные с ними. Ведь чем меньше проблем у застройщика, у конкретной стройплощадки, тем меньше о нем написано, поскольку о хорошем пишут мало, а о плохом - все", - говорит Александр Немтырев.
Если застройщик сразу работает на нескольких объектах, но не имеет ни одного завершенного, - лучше поискать другую компанию, поскольку инвестиционные риски слишком высоки.
Узнать о репутации выбранной строительной компании можно сразу несколькими способами. Для этого необходимо опять же на интернет-ресурсах провести мониторинг отзывов людей, инвестировавших в уже завершенные объекты. Стоит обратить внимание на то, насколько были выполнены сроки сдачи, как оперативно состоялось подключение к коммуникациям и возникали ли при этом проблемы, если да - как застройщик их решал. Важным моментом является наличие у застройщика партнеров с надежной репутацией - финансовые учреждения, архитектурные бюро, подрядчики. Проверить, не фигурирует ли компания в каких-либо судебных тяжбах, можно на официальном сайте Единого госреестра судебных решений.
Следующий этап - проверка документов компании и интересующего новостроя. Как правило, застройщик на сайте выкладывает копии основных документов - лицензию, подтверждающую право осуществления строительной деятельности, и разрешение на проведение строительных работ. Необходимо убедиться, что на строительство дома или жилищного комплекса застройщик получил решение местного органа власти об отводе земельного участка под строительство; имеет договор аренды участка (сроки договора должны превышать задекларированный срок строительства); ТУ на коммуникации; проект и его экспертизу. Потенциальный покупатель также должен иметь доступ к подробному описанию процедуры вложения средств и копии бланка договора.
Эксперты советуют поинтересоваться также информацией о заказчике, генподрядчике и разработчике строительства.
Если все в порядке, придется запастись еще большим терпением, чтобы понаблюдать за процессом возведения дома непосредственно на стройке. Только так можно выяснить, как продвигаются работы и стоит ли рисковать собственными средствами. Чтобы сделать выводы, присмотритесь к количеству рабочих на стройплощадке и как часто она пустует, активно ли используется строительная техника, не служит ли подъемный кран только украшением площадки. Те застройщики, которые ценят свое и чужое время и деньги, часто не прекращают строительство в выходные и даже в ночное время.
Трое в законе и нежелательные схемы
На следующем этапе необходимо выяснить, через какую организацию инвестору предлагается вложить средства в строительство. Известно, что в строящемся доме приобрести право собственности на квартиру невозможно. Необходимо заключить договор с застройщиком, по которому право собственности на выбранную квартиру инвестор получит после введение дома в эксплуатацию. При этом факт приобретения квартиры фиксируется лишь в учетной табличке девелопера, и существует риск двойных продаж, поскольку отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации. Даже если заверить инвестиционный договор нотариально, это не изменит ситуацию в целом, поскольку по сути регистрируется только передача денег.
На рынке действует несколько схем инвестирования. Три из них - участие в фонде финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций и использование институтов совместного инвестирования - предусмотрены ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности". Законными считают такие схемы вложения средств, как предварительный договор, закладная, договор переуступки, договор купли-продажи имущественных прав, форвардные контракты, хотя юристы их не советуют.
Еще один немаловажный момент - схема оплаты. Застройщики с надежной репутацией указывают в договоре реквизиты компании, необходимые для внесения оплаты через банковскую кассу. При этом вся платежная документация сохраняется. В договоре с застройщиком обязательно должны фигурировать следующие пункты: секция и этаж расположения покупаемой квартиры, ее номер, площадь, стоимость одного квадратного метра, точные сроки выполнения всех работ и передачи дома в эксплуатацию; описание и схема планировки квартиры; исчерпывающее и понятное описание ответственности застройщика в случае нарушения сроков строительства дома и ввода его в эксплуатацию; форс-мажоров, которые могут снимать ответственность с застройщика. Также застройщик должен обязаться не отчуждать третьим лицам имущественные права на квартиру. Кроме того, указывается порядок оплаты, сроки, этапы, размеры платежей. В пакет входит перечень всей документации, на основании которой застройщик осуществляет строительство, а также срок действия данного договора и реквизиты сторон.
С помощником или без?
И все же, несмотря на все предостережения, на отечественном рынке существует немало схем, чтобы "обыграть" неопытного инвестора. Часто покупатели, которые действуют самостоятельно, сами делают ошибки. К примеру, не учитывают такие дополнительные расходы при покупке квартиры, как государственная пошлина, военный сбор и нотариальные расходы по сделке, которые могут переноситься на него и массово практикуется в пригороде столицы и там, где преобладает малоэтажная застройка. Но самый большой риск - это не получить объект инвестирования.
Риелторы отмечают, что специфика работы с недвижимостью в Украине и за границей отличаются: за рубежом никто не тратит ни своего времени, ни усилий на вопросы, связанные с недвижимостью, а сразу обращаются к специалистам.
У нас пока только приходят к этому - ежегодно увеличивается доля сделок с привлечением профессиональных риелторов. По данным компании ARPA Real Estate, в 2013 г. количество сделок с риелторами составляло порядка 30%, то есть речь шла о трети рынка, в 2015-м доля таких сделок возросла до 40%, в 2016 г. - до 60%.
Этот рост обусловлен преимущественно двумя факторами: на рынке первичной недвижимости девелоперы все чаще стали обращаться к профессиональным продавцам и отдавать продажи на аутсорсинг, на рынке вторичной недвижимости увеличилось количество сделок-цепочек.
"На мой взгляд, безопасны все проекты с документами на права собственности. Сейчас на рынке выбор достаточно широкий, чтобы найти лучшее соотношение цены и качества и с наименьшими рисками. Для этого советую обращаться к грамотным риелторам", - говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
По мнению специалистов, сейчас продолжается период ценовой стабильности на рынке недвижимости. И поскольку негативных тенденций не ожидается, настоящее время можно считать удачным для инвестирования в недвижимость, при этом эффективнее вкладывать инвестиции именно в первичный рынок.
