Холодные дома как способ заработать

Банкиры нашли перспективную нишу

За жилищным фондом Украины прочно закрепился ярлык главного растратчика энергоресурсов. Потребление тепловой энергии в украинских много­этажках в 2,7 раза превышает европейские показатели: у нас - 267 кВт·ч/кв. м, в аналогичных домах в Европе - около 100 кВт·ч/кв. м.

Минрегион констатирует: на отопление многоквартирных домов и бюджетных учреждений тратится 7,6 млрд куб. м газа в год. При этом эффективно используется всего 2,6 млрд кубометров, остальной газ уходит в никуда из-за низкой эффективности ТЭЦ и котельных, плохой изоляции теплосетей, неутепленных зданий. C частными домами ситуация тоже не радужная - на их отопление тратится 11,3 млрд куб. м газа, из которых по назначению используется только 4,3 млрд.

Вывод очевиден: чтобы сократить потребление голубого топлива, надо провести термомодернизацию домов, заменить теплогенерирующее оборудование, модернизировать инженерные сети и т. п. В Минрегионе не поленились подсчитать: реализация этих мер обойдется в $57 млрд, зато позволит ежегодно экономить 11,4 млрд кубометров газа. Только объем необходимых инвестиций в реконструкцию
75 тыс. многоэтажек, 6,5 млн частных домов и 100 тыс. общественных зданий в Минрегионе оценивают в $47 млрд. А вот в Госагентстве по энергоэффективности и энергосбережению считают, что для термомодернизации жилых домов и бюджетных учреждений понадобится больше денег - от $52,7 млрд до $95,4 млрд.

Согласно Закону №417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" до
1 июля этого года украинцы должны определиться, как они будут управлять своим домом, откуда брать деньги на его содержание, ремонт и т. д.

Предлагаемый чиновниками вариант - создавать ОСМД и брать "теплый" кредит на термомодернизацию домов. Удовольствие это не из дешевых. "На сегодня комплексная реновация девятиэтажного панельного дома на несколько подъездов может стоить более 10 млн грн. Сумма очень приблизительная, зависит от типа дома, его состояния, перечня реализованных мероприятий, качества и производителей материалов и т. д.", - сообщили "ВД" в пресс-службе Минрегиона. То есть если в доме 120 квартир, то жильцам каждой из них придется выложить более 80 тыс. грн.

Чиновники настойчиво советуют обращаться в госбанки за ссудами, обещая возместить за счет государства 40% тела кредита. К примеру, Ощадбанк готов одолжить на термомодернизацию многоэтажек сумму из расчета не более 42 тыс. грн. на одну квартиру под 23% годовых на пять лет. Неудивительно, что в прошлом году только 206 ОСМД решились утепляться на таких условиях, при этом средний размер кредита составил 110 тыс. грн.

Чтобы подтолкнуть процесс, в Минрегионе решили заказать проектную документацию энергомодернизации домов и реализовать эти проекты на показательных объектах. ГП "Науч­но-исследовательский институт строительных конструкций" разработало 30 проектов для зданий социальной сферы (больниц, школ, детсадов) и 13 проектов - для жилых домов и бюджетных учреждений. Безусловно, идея полезна. Сейчас ОСМД берут кредиты в основном на утепление фасада дома и установку индивидуального теплового пункта. Но это лишь часть того, что необходимо сделать для повышения энергоэффективности здания. К сожалению, такие "методички" по энергомодернизации не решат главной проблемы - дороговизны заемных средств и невыгодности условий финансирования.

Утепление домов стоит недешево. К примеру, в Восточной Германии расходы на комплексную термомодернизацию здания составляют 150-200 евро на квадратный метр. Но есть важный момент - немцы получают на эти мероприятия 20-летние кредиты под 0,75% годовых. В Литве такие займы также выдаются на 20 лет под 3% годовых с гарантией неизменности этих условий в течение срока кредитного договора. Так что изменение условий кредитования может подтолкнуть процесс энергомодернизации жилья гораздо больше, чем любые выпущенные чиновниками пособия.

Реновация без правил

Технически устаревшее жилье - не только украинская проблема. Каждая страна решает ее по-своему, в зависимости от традиций, уровня благосостояния, потребностей общества и компетентности органов государственной власти. К примеру, в странах Западной Европы основным поводом для реновации дома является его низкая энергоэффективность. Самые продуманные проекты разработаны в Великобритании, Нидерландах, Германии, Франции и т. д. В этих странах достаточно распространена модель получения средств для модернизации зданий массовой послевоенной застройки, в частности надстройки мансардных этажей. Квадратный метр в надстройке обходится в 1,5-2 раза дешевле, чем в доме, возводимом с нуля. Продавая мансардные квартиры по рыночной стоимости, инвестор не только возмещает затраты на замену коммуникаций, но и получает прибыль. В Киеве, Харькове и других городах было реализовано несколько подобных пилотных проектов, но желающих заняться этим бизнесом так и не нашлось.

Еще один вариант - снести все старые дома и на их месте построить современные высотки. Такой "хирургический" путь вполне оправдан при высоких ценах на землю. Тогда застройщику выгоднее не при­обретать участок, а выкупить квартиры у жильцов или предоставить им другое жилье, снести старые дома и построить на их месте новый жилой комплекс. В Украине таким образом пытались решить проблему хрущевок, в которых проживает каждый четвертый житель городов. Впервые о необходимости реновации кварталов устаревшего жилья в нашей стране заговорили еще в середине 90-х годов прошлого века. Но с тех пор были реализованы лишь единичные проекты по сносу хрущевок и возведению на их месте многоэтажек. Процесс не пошел прежде всего из-за необходимости расселять жителей старых домов. Для этого необходимо согласие всех жильцов, и одна бабушка, не желающая по каким-либо причинам переезжать в новостройку, может заблокировать весь проект. К тому же проживающие в хрущевках жильцы стали массово прописывать к себе родственников, чтобы при отселении иметь право на большую жилплощадь. В сложившихся условиях строительным компаниям намного выгоднее просто дать взятку "нужным" людям и получить разрешение на возведение 24-этажной "свечки" в центре старого квартала.

Кто даст деньги на утепление домов

Чтобы решить проблему, в Минрегионе предлагают создать Фонд энергоэффективности. Его концепция уже готова. "Фонд - это два отдельных счета, на которые будут поступать средства из государственного бюджета и бюджета доноров. Будет создан наблюдательный совет, в который войдут представители и доноров, и государственных учреждений, и тех, кто занимается энергоэффективностью: Госагентства по энергоэффективности, ассоциации тепловиков, других участников рынка. Именно они будут определять политику: каким образом компенсировать ту или иную часть кредитов на реализацию проектов", - пояснил вице-премьер-министр - министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко.

Финансовую модель фонда отечественные чиновники представляют так: доноры в течение первых пяти лет безвозвратно предоставят 5 млрд грн. Госбюджет в первый год подкинет 1 млрд грн., а затем ежегодно будет уменьшать субсидии на коммуналку на 2% и половину этих денег направлять в фонд (за пять лет сумма должна составить 6,7 млрд грн.). В свою очередь, фонд будет предоставлять льготные кредиты под 5% годовых. Предполагается, что эта деятельность позволит в течение пяти лет заработать 5,6 млрд грн. Как рассчитывают чиновники, через 15 лет активы фонда вырастут до 54,1 млрд грн.

Идею создания Фонда энергоэффективности назвать реформаторской можно с большой натяжкой. Аналогичный фонд был создан еще в 2008 г. Источником его наполнения были штрафы за нарушения законодательства об энергосбережении, а деньги шли на удешевление процентной ставки по кредитам, взятым для улучшения энергоэффективности. Правда, просуществовал он недолго - до 2011 г., когда была ликвидирована Госинспекция по энергосбережению (именно этот орган накладывал штрафы).

Тем не менее реинкарнация фонда - явление позитивное. "Вот только непонятно, кто будет верифицировать достижение энергоэффективности получателями кредитов. Ведь на сегодняшний день уничтожены все территориальные управления Госэффективности, разогнаны технические специалисты, а новая система не создана", - говорит координатор Экспертной платформы по энергоэффективности Игорь Черкашин.

Когда заработает фонд, прогнозировать сложно, в лучшем случае это произойдет в конце 2016 г. Но до этого еще надо принять законы об энергоэффективности зданий, коммерческом учете тепла и воды, утвердить нормативно-правовой акт, позволяющий использовать жилищную субсидию на энергоэффективные проекты, и массу других документов.

Почему холодно в новостройках

На словах ратуя за энергетическую эффективность, власти не торопятся принимать законы, регулирующие отношения в этой сфере. К примеру, законопроект "Об энергетической эффективности зданий" уже несколько лет ходит по чиновничьим кабинетам и коридорам ВР. Как сообщили "ВД" в Минрегионе, последний вариант этого документа, уже направленный в Кабмин, был возвращен на пересогласование "в связи с изменением состава правительства". По сравнению с многочисленными предыдущими редакциями, этот законопроект упрощал требования к энергодокументации, а следовательно, позволял экономить деньги застройщиков. По слухам, "облегченную" версию пролоббировали строительные компании, которые не хотят тратить лишние деньги на возведение более качественных зданий с применением энергосберегающих технологий и материалов.

В Минрегионе уверяют, что энергоэффективность новостроек и сейчас контролируется. Мол, с января 2009 г. энергетический паспорт является обязательной составляющей проектной документации для жилых и общественных зданий при новом строительстве и реконструкции. Сначала разработанную проектную документацию проверяет Госстройэкспертиза, а на стадии строительства за соблюдением всех заявленных норм следит технадзор, авторский надзор и Государственная архитектурная строительная инспекция. Только вот на деле застройщики не слишком придерживаются правил. К примеру, в первом квартале этого года ГАСИ выявила нарушения градостроительного законодательства на трети проверенных строек.

Участники рынка признают, что на самом деле ситуация еще хуже. Стремясь максимально удешевить строительство, большинство застройщиков сознательно идут на нарушение строительных норм и правил. По словам директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, очень часто новостройки имеют неутепленные бетонные конструкции, граничащие с одной стороны с улицей, а с другой - с обогреваемым помещением. Таким образом, создается мостик холода: бетонная поверхность, выходящая в помещение, собирает конденсат, что может привести к образованию плесени и грибка. Еще одно распространенное нарушение - отсутствие теплоизоляционного кожуха на трубах горячей воды. В результате нагревается бетон возле трубы, а вода доходит до квартир жильцов уже на пару градусов холоднее. Многие застройщики утепляют фасады зданий высокогорючими и быстроплавящимися материалами - так намного дешевле. В фасадных работах часто используют оштукатуренный пенопласт вместо вентилируемого фасада с утеплением его минеральной ватой. "Применение современных качественных теплоизоляционных материалов и технологий, позволяющих строить энергоэффективные здания, обходится на 10-20% дороже. Это намного больше, чем штрафы за использование некачественных стройматериалов, которые редко превышают 100 тыс. грн.", - говорит директор компании "Э.К.Сервис" Владимир Семенцов.

Если власти не ужесточат контроль над соблюдением застройщиками норм энергосбережения, то жильцам новостроек, выложившим немалые деньги за свои квартиры, скоро придется снова искать деньги, чтобы утеплить жилье и снизить расходы на коммуналку. Впрочем, может быть, к этому времени заработает Фонд энергоэффективности, и чиновники, которые за деньги закрывали глаза на строительство холодных домов, смогут снова заработать, выдав жильцам кредиты на их утепление.

Как утепляются соседи

Реновация жилья в государствах Прибалтики и странах Восточной Европы - это в основном продвинутый капитальный ремонт, который проводится за счет финансовой поддержки Евросоюза. В Латвии, например, начали заниматься старым жилым фондом в 2008 г. при участии Банка развития Германии и Фонда Восточно-Европейской инициативы. С тех пор было освоено 152 млн евро и реновировано свыше 700 многоквартирных домов. В масштабах страны - это капля в море. Теперь ЕС выделяет Латвии еще 166 млн евро, которые будут потрачены на утепление 1,7 тыс. зданий.
Схема термомодернизации по-латвийски такая: сначала проводится общедомовое собрание, на котором эту идею должны одобрить большинство жильцов (50% + 1 голос). Это дает зеленый свет оформлению всей технической документации. Часть затрат оплачивают местные власти (к примеру, 80% стоимости энергоаудита финансирует Рижская дума). Следующий этап - еще одно собрание, на котором выбирается ответственный за реновацию, за которого должны проголосовать 2/3 жильцов. Чаще всего люди поручают эту миссию своему домоуправлению. Или жильцы могут организовать общество совладельцев квартир, которое выберет строительную компанию, привлечет кредит и т. д.

Деньги - самый болезненный вопрос при реновации дома. Половину средств безвозмездно дает ЕС, и тут главное слово за государственным органом - Латвийским финансовым учреждением развития Altum. Именно эта структура рассматривает, какому дому выделить деньги Евросоюза. Расходы на термомодернизацию - в среднем 100-150 евро на квадратный метр. Если 50% проекта оплачивает ЕС, то остается найти вторую половину. Есть два варианта: обратиться в банк или же опять рассчитывать на Altum, который рассмотрит возможность предоставления кредита по ставке EURIBOR + 2%. Кроме того, жильцы реновированных домов получают бонус от государства - 90%-ную скидку на налог на недвижимость.

О потенциале энергоэффективности в жилищно-коммунальном хозяйстве читайте здесь

Опубликовано в еженедельнике "Власть денег" № 5 (442) за май 2016 г.