Гибридная офисная модель. К чему приведет слияние физического и цифрового пространства

Арендодатели не уверены насчет скидок на невостребованные офисы, а инвесторы — как оценивать сегодня офисные активы при принятии стратегических решений. Можно сказать, что мы все оказались в некоем тест-драйве удаленной работы, результаты которого сыграют значительную роль в формировании всего рынка после COVID.

Однако важно то, что мы сегодня наблюдаем абсолютное слияние физического и цифрового пространства. Позиция различных компаний по будущей потребности в офисных помещениях варьируется от "нам это больше не нужно" до "нам потребуется немного меньше площади", что в значительной мере зависит от типа бизнеса. Однако главный вопрос заключается в том, насколько эффективной окажется работа в команде для различных секторов бизнеса, что определит будущее офисов и дальнейшее присутствие в портфелях компаний.

Недавнее исследование CBRE, в котором приняли участие 10 000 респондентов в 18 странах (CBREʼs Workforce Sentiment Survey), показывает, что, несмотря на продуктивную удаленную работу, физический офис сохраняет некоторые преимущества, которые делают его дальнейшее использование почти гарантированным. Среди основных 1) четкое отделение работы от дома, 2) человеческий фактор и личные связи в рабочих/деловых отношениях, 3) комфортная рабочая среда, 4) среда для коллективной работы, 5) структурированный режим дня. Одну интересную цитату, которая подчеркивает вышеупомянутый вывод, можно найти в недавнем опросе Xerox, опубликованном на CNN: "Я не против работать дома, но я не хочу жить в офисе".

По результатам исследования, можно сделать вывод, что офис может стать местом для поддержания личных коллабораций, творческих замыслов и социальных связей, которые лучше всего формируются при личных контактах. Офис может стать центром для обучения, семинаров и развития карьеры. Во всех случаях офис должен быть оснащен соответствующими технологиями для эффективного подключения удаленной работы. Подобные изменения рассматривались и в карантин, и в дальнейшем должны руководствоваться потребностями работников и видением компании, а не условиями пандемии. Итак, в долгосрочной перспективе, работники могут чувствовать себя менее привязанными к физическому офису, и вопреки всему, офис будет играть значительную роль в поддержании корпоративной культуры, сотрудничества и инноваций.

Распространенные до пандемии, обязательно длинные поездки на работу и концентрированное движение в сторону центральных районов, останется в прошлом. Одним из положительных последствий для Киева, является то, что 40% лево-право-левобережного движения "дом-работа-дом" уже стал и будет оставаться менее интенсивным, ослабляя давление на загруженные заезды на мосты. Еще год назад реализация модели рабочего пространства "hub-and-spoke" (меньший центральный офис и несколько офисов-сателлитов у главных жилых центров) была мало реальной, а теперь, как ожидается, станет новым глобальным трендом крупных компаний. Дорога на работу является одним из самых больших минусов традиционной работы в офисе, учитывая этот фактор, компаниям теперь придется серьезно рассмотреть возможность расположения офиса ближе к месту жительства работников.

Все подобные исследования, основанные на опросах, существенно отражают реальную ситуацию. В Украине, где типичная офисное здание в значительной степени является продуктом образца 20 века (небольшое фойе и небольшая парковка, ограниченное количество дополнительных услуг и др.), сегодня требует срочных и кардинальных улучшений. Несмотря на это, в каждой проблеме можно найти возможности, поэтому мы ожидаем, что пандемия станет катализатором изменений на офисном рынке в сторону международных стандартов, поскольку спрос арендаторов быстро трансформируется.

Можно выделить основные качества офиса международного уровня, гибкого и удобного для пользования офисного пространства, что может предложить арендатору:

- цифровой ключ/приложение для доступа в здание (вход, свет, лифты, вентиляция и др.)

- большой вестибюль для проведения встреч с лобби зоной

- помещение для проведения конференций

- гибкие офисы (коворкинг) на платной основе

- террасы, общие зоны для отдыха

- неограниченный доступ к автостоянке с охраной и с достаточным количеством электрических зарядных станций

Поскольку арендаторы быстро переходят к гибридной офисной модели, при которой использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать. Особенно теперь, когда долгосрочный цикл недвижимости трансформируется под влиянием изменений предпочтений арендаторов. Поэтому так важен международный опыт для успешной перепланировки профессионального офиса в будущем.

Однако не только физический аспект офисных зданий требует изменений в Украине. Уменьшение разрыва между качеством международной и местной арендной практики значительно приблизило бы наш рынок до уровня международных арендаторов. Тогда как гибкость стала ключевым условием корпоративного управления в условиях пандемии, отсутствие гибкости все еще остается методом действия многих украинских арендодателей. Данная статья не имеет целью защищать арендаторов, и вопреки всему, перспектива долгосрочного партнерства пользуется большим спросом со стороны арендаторов, которая чаще всего не удовлетворяется.

Результат текущей смены парадигмы в моделях работы, вызванной пандемией, существенно повлияет на сотрудников и работодателей, а также на отношения между арендаторами и собственниками. В первом случае это увеличит доверие, свободу и ответственность, а во втором случае — должно создать прочное партнерство для выполнения сложной задачи — превратить недвижимое имущество в удобное гибкое решение. Сегодня, все игроки рынка имеют уникальную возможность измениться, адаптироваться и, что очень важно признать и изучить ошибки, допущенные во время пандемии COVID-19. Обычная мудрость говорит, что единственное постоянное в жизни — это изменения. Иногда по нашей инициативе, а иногда это приходит извне. Однако, большинство великих мыслителей соглашаются с тем, что наша способность адаптироваться к изменениям определяет наш личный и деловой успех.

Сергей Сергиенко, руководящий партнер CBRE Ukraine