Геннадий Зубко: Часть налога на недвижимость должна идти на строительство социального жилья
"ДС" Повышение цен на газ потянет рост коммуналки. Как следствие, увеличится количество людей, которым понадобится субсидия. Хватит ли у государства денег?
Г.З. Денег хватит. Могу привести пример: в 2014 году дефицит НАК "Нафтогаз України" составлял 130 млрд грн. и государство тратило 5 млрд грн. на субсидии гражданам. В прошлом году цена на газ была повышена, дефицит "Нафтогаза" уменьшился до 35 млрд грн., а на субсидии было направлено 17 млрд грн. В этом году на субсидии было заложено в госбюджете 35 млрд грн., но мы рассчитываем, что количество получателей будет больше, поэтому дополнительно понадобится еще 5–6 млрд грн. Но дотировать "Нафтогаз" уже не нужно, и часть средств, которые раньше выделялись государством на компенсацию разницы в цене на газ, пойдут на субсидии населению, остальные деньги — на увеличение соцвыплат.
Уменьшить расходы граждан на оплату коммунальных услуг можно только за счет энергоэффективных мероприятий: утепления домов, установки индивидуальных тепловых пунктов и так далее. Другого пути нет. При этом люди смогут не только сэкономить на коммунальных платежах, получить более качественную услугу, но и повысить рыночную стоимость своего жилья. Государство предлагает гражданам свою поддержку — действует программа "теплых кредитов" (в ее рамках компенсируется от 30 до 70% тела кредита, взятого для проведения энергоэффективных мероприятий) плюс мы создаем Фонд энергоеффективности.
Г.З. Согласен, процентная ставка достаточно высокая. В связи с тем, что НБУ с 22 апреля снизил учетную ставку с 22 до 19%, а затем и до 18% годовых, мы постараемся ее уменьшить. Кроме того, к финансированию госпрограммы присоединились муниципалитеты, которые компенсируют часть процентов по кредитам, взятым населением или ОСМД. В основном речь идет о компенсации 15% годовых за счет местных бюджетов. Таким образом, люди возвращают только 60–70% тела кредита, а реальная ставка для них составляет 10%.
Но нам нужен другой подход. Поэтому мы создаем Фонд энергоэффективности по типу структур, которые работают в Литве, Польше, Латвии и других европейских странах. В него будут привлекать деньги из государственного бюджета и средства доноров. Мы рассчитываем на "длинные" и дешевые европейские деньги. Например, Европейский инвестиционный банк предоставляет кредиты под муниципальные программы на 22 года под 2% годовых. Если Фонд энергоэффективности будет выдавать льготные кредиты, скажем, под 5% годовых сроком на 15–20 лет, то энергомодернизация жилья станет более массовой.
"ДС" Государство будет компенсировать часть тела кредита, взятого в Фонде энергоэффективности?
Г.З. Да, но объем поддержки будет зависеть от эффективности проведенных мероприятий. К примеру, если после термомодернизации потребление энергоресурсов снизится на 15%, то государство компенсирует 10–15% тела кредита. Если экономия составит 45%, то, соответственно, размер компенсации увеличится до 40%.
"ДС" Какие банки станут партнерами Фонда энергоэффективности?
Г.З. В перспективе это будут и государственные, и коммерческие финучреждения. Но на первом этапе мы все-таки делаем ставку на госбанки — Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк, которые участвуют в программе "теплых кредитов". В будущем должна быть конкуренция среди финучреждений за потребителя. Тогда процентная ставка будет снижаться не только за счет привлечения дешевых европейских денег.
"ДС" Когда заработает фонд?
Г.З. Необходимо запустить его как можно скорее. Деньги для этого есть. Государство в текущем году выделило 800 млн грн. на компенсацию тела кредитов, взятых на повышение энергоэффективности жилья. Евросоюз также выделит в Фонд энергоэффективности 200 млн евро. Осталось подготовить законодательную базу: принять законы о жилищно-коммунальных услугах, энергоэффективности зданий, коммерческом учете тепла и воды, о Фонде энергоэффективности и другие. Мы рассчитываем, что этот пакет будет принят до осени 2016 года. Государство сегодня не имеет права и возможности тратить лишние деньги на субсидии, их необходимо вкладывать в энергоэффективность.
"ДС" Недавно по решению суда в Луцке с аукциона была продана квартира семьи, задолжавшей за коммуналку 50 тыс. грн. Может ли такое явление стать массовым?
Г.З. Сейчас в Украине действует мораторий на отчуждение недвижимого имущества, если человек является владельцем одной квартиры. Сложно сказать, произошло ли в данном случае нарушение закона или у собственника данной квартиры в Луцке было еще какое-то жилье. Если у людей не было денег на оплату коммуналки, тот тут вопросы к местным властям, органам социальной защиты — каким образом они отслеживали эту ситуацию, почему допустили такой большой долг, почему не помогли оформить субсидию.
"ДС" С 1 июля вступает в силу норма Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". У этого документа много критиков: мол, власти будут принудительно назначить жителям частные управляющие компании, введя систему "бытового феодализма". Есть ли у украинцев выбор?
Г.З. Закон как раз и предоставляет гражданам возможность выбрать организацию по обслуживанию своего жилья. Люди могут создать ОСМД или выбрать управляющую компанию по предоставлению жилищных услуг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности, но оба они дают возможность содержать жилые дома эффективнее, чем это происходит сейчас. О каком "феодализме" может идти речь, если в законе четко зафиксировано, как проводить конкурсный отбор компаний, которые будут предоставлять жилищные услуги, прописаны основания для расторжения договоров. Раньше муниципалитет определял, какой ЖЭК будет обслуживать ваш дом, и у вас не было возможности перейти к частной организации или другому ЖЭКу. Теперь она появится. В результате мы получим, во-первых, уменьшение стоимости предоставляемых услуг, во-вторых — улучшение их качества за счет конкуренции жилищных организаций. Речь идет не только о частных компаниях. Нынешние коммунальные ЖЭКи никто не ликвидирует, они получат право вместе с другими организациями участвовать в конкурсах по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
"ДС" Закон юридически фиксирует основное обязательство владельца — содержать собственный дом. Но если государство не смогло решить проблему содержания устаревшего жилищного фонда, то как это могут сделать сами жильцы?
Г.З. Часто говорят — вот давайте сначала за счет государства или муниципалитетов отремонтируем крыши и подвалы, а потом передадим дома в управление жильцов. Но это неправда. За ремонт все равно заплатят жильцы, только в этом случае жилой фонд не ремонтируется, а в варианте, который предлагает закон, его отремонтируют и проконтролируют. Скажу откровенно, если муниципалитет наспех подлатает крышу, она потечет через год. Но если граждане потратят на ремонт свои деньги, они будут контролировать процесс и в договоре пропишут гарантию выполненных работ на 10 лет. Поверьте, все будет сделано как надо, на совесть и проблема протекающей крыши или дырявых труб в подвале больше не будет беспокоить.
Где люди возьмут на это деньги? Вариантов несколько. Можно взять кредит в Фонде энергоэффективности и провести комплексную термомодернизацию дома. Можно привлечь управляющую компанию, которая за собственные средства сделает ремонт, а в дальнейшем будет постепенно вычитать эти деньги с граждан, засчитывая их в квартплату.
"ДС" Нужна ли стране государственная программа модернизации старого жилого фонда?
Г.З. Комплексная реконструкция устаревшего жилищного фонда предусматривалась в каждой из программ развития и реформирования ЖКХ. Однако все ограничивалось несколькими пилотными проектами. Мы должны выкинуть из своего лексикона слово "пилотный", надо идти в массовые проекты и добиваться результата. В Украине 7,5 млн семей проживают в 100 тыс. многоэтажных домов. Мы не можем сейчас позволить себе заниматься пилотными проектами, мы должны массово проводить реновацию домов в Житомире, Киеве, Виннице, Ровно... В этом контексте 100 тыс. семей, получивших "теплые кредиты", — это апробация механизма привлечения средств для модернизации домов, но не тот результат, который нам нужен.
На сегодняшний день, по нашим подсчетам, реновация жилья обходится от 100 до 120 евро за квадратный метр. Например, в двухкомнатную квартиру площадью 36 кв. м в хрущевке надо вложить 3–4 тыс. евро. Для Киева это нормально, потому что увеличение энергоэффективности повышает стоимость квартиры на рынке недвижимости и вложенные средства вернутся либо за счет экономии на оплате жилищно-коммунальных услуг, либо при продаже квартиры. Но для маленьких городов, где стоимость жилья невысокая, 3 тыс. евро — это большие деньги. Поэтому государство должно сделать кредиты доступными для граждан. Только так массовая реновация жилого фона станет возможной.
"ДС" На финансирование госпрограмм строительства доступного жилья уже несколько лет не хватает денег. Может, их пора сворачивать?
Г.З. Единственная программа, которую мы оставили, — это "Доступное жилье 70/30". Она предполагает 30%-ную компенсацию стоимости квартиры из госбюджета. Уже два года государство тратит средства только на жилье для военнослужащих, сотрудников МВД и пограничников. Недавно профильный комитет Верховной Рады поддержал правительственный законопроект №4550, который предусматривает увеличение компенсации при покупке жилья участниками АТО до 50% от его стоимости. Эту программу необходимо продолжать, поскольку она способствует наполнению госбюджета. Государство тратит 30% на компенсацию стоимости жилья, но в то же время 30 коп. с каждой привлеченной в жилищное строительство гривни поступают в госказну в виде налогов.
"ДС" Много лет говорят о том, что в Украине нужно ввести институт социального жилья, право собственности на которое будет у государства или муниципалитета, а люди будут арендовать квартиру за символическую плату. Но строить такие дома так и не начали. Почему?
Г.З. Причина банальная — отсутствие денег. Но теперь ситуация изменилась. С прошлого года в Украине введен налог на недвижимость. Мы предлагаем местным властям: пусть не все собранные деньги, а хотя бы 50% этого налога тратить на программы строительства социального жилья при муниципалитетах. Если местные власти получают акциз, например, от автозаправочных станций, расположенных на территории органа местного самоуправления, то часть собранных денег идет на дороги. А часть налога на недвижимость должна направляться на жилищные программы. Поступления в общий фонд местных бюджетов за январь–апрель этого года без учета трансфертов составили 41,7 млрд грн. Это на 13,3 млрд грн. или почти в половину больше, чем за аналогичный период 2015 года. Поэтому мы ожидаем, что местные власти будут активнее финансировать муниципальные программы.