ФГИ предлагают торговать стойматериалами
Фонду Госимущества предлагают избавиться от неликвидных недостроев, пустив их с молотка в качестве стройматериалов. Такое новшество содержится в правительственном законопроекте № 3431 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам приватизации и государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства".
Сейчас недострои продаются на аукционах вместе с земельными участками, на которых они расположены. Даже если объект предназначен для демонтажа (речь идет о полуразрушенных зданиях, возведенных еще в советские времена), в "нагрузку" к нему прилагается земля, на которой нужно что-то построить. Ее стоимость нередко превышает цену недостроя, поскольку подготовка участка к продаже обходится в несколько тысяч гривен (оформление оценочной и земельно-кадастровой документации). И если стройматериалы еще можно продать, то застраивать участок где-нибудь на окраине села нет никакого смысла.
В ФГИ уверены, что продажа недостроев под демонтаж без земли привлечет покупателей, и, следовательно, поступления в госбюджет от приватизации увеличатся. Однако не факт, что так и будет. "Приватизация недостроев не является распространенным явлением на рынке недвижимости. Даже в годы, предшествующие нынешнему экономическому кризису, спрос на такие объекты был весьма невелик", - заявил "ДС" юрист АО "Правовая группа "Доминион" Дмитрий Груба. В Украине приватизация была начата в 1992 году, и на сегодняшний день продано всего лишь 3,9 тыс. государственных недостроев и 970 коммунальных, что составляет менее 4% всех приватизированных объектов. Все "приличные" недострои уже давно раскуплены. Это относительно нестарые объекты, с высокой степенью готовности, которые можно достроить и получить прибыль. Или же заброшенные стройки, расположенные в привлекательных районах, которые покупались именно из-за земельного участка.
Остался практически один неликвид, на который ФГИ с трудом находит покупателей. К примеру, в списке объектов малой приватизации на этот год более 350 недостроев (группа "Д"), а за 9 месяцев было продано всего лишь 14 из них. Это и неудивительно, ведь предлагаются, как правило, полуразрушенные фундаменты и каркасы школ, детсадов, домов культуры, котельных, производственных цехов, которые начали строить 20-30 лет назад в селах и райцентрах. Многие из них уже неоднократно выставлялись на аукционы, но безрезультатно. К примеру, начиная с 2010 года, ФГИ 16 раз пытался продать недостроенную фабрику на окраине Черкасс, но покупатели упорно игнорируют это предложение. Дело в том, что стартовая цена здания, которое можно только разобрать на стройматериалы, составляет 17,1 тыс. грн. (без НДС), а стоимость земельного участка площадью 2,5 га - свыше 1 млн. грн. (без НДС). Инвестиционная привлекательность надела крайне низкая, а покупать дорогостоящую, но ненужную землю ради стройматериалов, желающих нет.
"Но даже как стройматериалы объекты незавершенного строительства, которым уже 15-20 лет, никому не нужны. Металл, возможно, и сохраняет свои качества, его можно повторно использовать, но бетон и кирпич - это шлак, который не имеет никакой стоимости", - заявил "ДС" заместитель директора по развитию девелоперской компании "Стокман" Сергей Овчинников.
Вряд ли ФГИ удастся продать недострои и для того, чтобы завершить их строительство. Даже если речь идет не об объектах социального назначения, а о жилых домах. К примеру, в списке приватизации на этот год - два десятка недостроенных жилых домов в селах и поселках Киевской области, которые выставляются на аукционы более 10 лет. Но даже во времена экономической стабильности застройщики неохотно брались за жилые недострои, не говоря о нынешней кризисной ситуации. Во-первых, у недостроенного дома, как правило, уже есть инвесторы, и новый застройщик обязан обеспечить их жильем, а это дополнительные расходы. Во-вторых, необходима тщательная экспертиза объекта, его технического состояния, всех юридических нюансов стройки, что также обходится недешево. В-третьих, зачастую объект приходится частично демонтировать и полностью "перекраивать" проект. Материальные издержки в таком случае способны превысить затраты на постройку здания "с нуля". "Недостроенные объекты могут быть интересными для застройщиков. На это влияет много факторов - месторасположение, количество реализованных площадей, какой объем инвестиций нужно вложить для того, чтобы завершить это строительство, какую прибыль можно получить после реализации этого проекта", - рассказала "ДС" директор департамента продаж корпорации "Укрбуд" Оксана Голобородько. И если некоторые строительные компании берутся достраивать заброшенные жилые недострои в крупных городах, то заниматься подобными проектами в селах и поселках желающих не находится.
Решить проблему с приватизацией незавершенных объектов строительства могли бы голландские аукционы - когда высокая стартовая цена лота понижается во время торгов. В Украине такой способ продажи госсобственности был разрешен еще в 2012 году, когда были внесены изменения в закон "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)". Но ФГИ так и не проводит голландские аукционы. "Почему? Из-за страха. У нас ведь могут и уголовное дело завести - пусть даже все прошло строго по закону. Для человека, который не разбирается в сути вопроса, продажа со снижением цены - это "кража у государства", и, по его мнению, "виновные" должны быть показательно наказаны", - объясняет глава Фонда государственного имущества Украины Игорь Билоус. Конечно, при таком способе продажи недостроев госбюджет получит намного меньше денег, чем планируется при классическом аукционе. Но это единственная возможность избавиться от недостроев, которых в Украине насчитывается более 14,9 тыс. По данным Госстата, в стадии незавершенного строительства находится более 3,8 тыс. жилых домов, 6,7 тыс. нежилых зданий и почти 4,4 тыс. инженерных сооружений.