Новый налог на продажу квартир. Как изменятся цены на первичке

В Верховную Раду подан законопроект №5600, который предусматривает повышение налогов для тех, кто зарабатывает на инвестировании в строящееся жилье на этапе котлована, а продает его уже после сдачи дома в эксплуатацию, когда риски, что стройка может остановиться, исчезают, а стоимость квадратного метра — повышается. Это основная новация, однако мы сразу начнем анализ с другой инициативы, которая уже успела вызывать волну негодования в интернете: некоторые СМИ написали, что теперь квартиры на первичном рынке подорожают на 20%…

НДС на продажу недвижимости: для большинства — все по-старому

В частности, правительственный законопроект вносит некоторые изменения в статьи Налогового кодекса, которые регулируют уплату налога на добавленную стоимость (НДС). Сегодня кодекс предусматривает, что операции по поставке жилья освобождаются от налогообложения, кроме первой поставки, то есть передачи жилья от компании-застройщика физлицу-покупателю. Кабмин же предложил внести изменения, согласно которым будут освобождены от уплаты НДС операции по первой поставке доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств. Таким образом, исходя из логики текста, первичная поставка жилья как облагалась НДС, так и будет облагаться впредь. По словам Артема Устюгова, адвоката адвокатского объединения Moris Group, в контексте НДС в этом законопроекте для граждан ничего существенно не изменится, поскольку сегодня облагается этим налогом лишь первая поставка жилья (продажа от строителя первому покупателю), а в дальнейшем при перепродаже квартиры операция уже не будет объектом налогообложения НДС.

Продавцам придется раскошелиться

Концептуальные изменения, по словам Устюгова, касаются уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Сегодня первая продажа жилья, находящегося в собственности более трех лет, не облагается налогом, при второй и последующей продаже объекта жилой недвижимости на протяжении календарного года продавец уплачивает 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предложенный же правительством законопроект предполагает, что если владелец будет продавать первую квартиру, находящуюся в собственности более трех лет, то НДФЛ уплачиваться так и не будет. При продаже второго объекта недвижимости на протяжении календарного года продавец также должен будет уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. А вот продажа в тот же срок третьего объекта недвижимости и последующих уже подпадает под НДФЛ по ставке 18% (конечно, тоже плюс 1,5% военного сбора).

Резкое увеличение уровня налогообложения третьей по счету сделки предусмотрено для закрытия схем минимизации налоговых обязательств. Такие схемы используются, когда, например, инвестором строительства жилого комплекса на 100 квартир выступает физлицо, оформляющее на себя их по балансовой стоимости, которая значительно ниже рыночной, а потом уже продает их реальным покупателям, но при этом платит всего лишь 6,5% от дохода, хотя прибыль при таких операциях — довольно значительная. Второй нюанс связан с тем, что даже если продажа квартир продавцом носит системный "предпринимательский" характер, Налоговый кодекс Украины по состоянию на сегодня не содержит норм, которые могли бы заставить продавца платить налоги по более высокой ставке.

Налоговая уже много раз пыталась закрыть эти операции с системной перепродажей физлицами квартир, но до сих пор не может похвастаться множеством успешных кейсов, поскольку данный вопрос не был должным образом урегулирован в Налоговом кодексе.

По мнению Артема Устюгова, если предложенный правительством механизм налогообложения будет принят, это не существенно повлияет на рядовых граждан, однако заставит застройщиков пересматривать свои механизмы продажи жилой недвижимости.

Впрочем, сами участники рынка не столь оптимистичны, ведь такие новшества могут повлиять на цены и условия продажи квартир.

Застройщики насторожились

Инициатива правительства уже взбудоражила застройщиков. "Безусловно, принятие законопроекта №5600 приведет к негативным последствиям для всего рынка недвижимости, который только недавно восстановился после тяжелого 2020 г.", — прокомментировала коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. Добавив, что это приведет к повышению стоимости квадратного метра жилья, а потом и к падению объемов продаж, снижению объемов строительства и общему застою на строительном рынке.

По ее словам, налогообложение по ставке 18% доходов физлиц, полученных от продажи в течение года третьего и следующего объектов недвижимости, будет ударом по инвестициям в жилую недвижимость. Поскольку именно недвижимость на сегодня является альтернативой для сохранения денег от инфляции, а также средством для зарабатывания на удорожании квадратного метра: 25-30% — в ликвидных объектах "комфорт+" и до 40% — в среднем и бизнес-классе. "Это действенный инструмент, который генерирует поступления в строительную отрасль", — сказала она.

Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, также считает, что этот законопроект будет ударом для рынка. Особенно если участь, что в последнее время количество частных инвесторов, которые вкладывают деньги на начальных стадиях строительства в ликвидные проекты "комфорт+" и бизнес-класса, выросло на 15%, и сегодня доля инвестиционный договоров (одна из форм приобретения жилья на первичке) в среднем по рынку составляет 35%.

В то же время эксперт в сфере жилищной политики Павел Федоров уверен, что инвесторы, которые приобретают жилье с целью его перепродажи и заработка, на самом деле только поддерживают своими капиталами цены на недвижимость и не позволяют тем самым увидеть реальный платежеспособный спрос на жилье, как на крышу над головой, а не как объект инвестиций.

Уже хотят сдать назад

Строители, возмущенные инициативой увеличить налоги для тех, кто активно скупает у них квартиры и дает средства для финансирования строек (кстати, и программ рассрочки тоже), уже обратились к депутатам и в комитет Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики с письмом, в котором описали все негативные последствия от принятия этого законопроекта.

И буквально 8 июня в Раде группа депутатов во главе с Еленой Шуляк ("Слуга народа") был зарегистрирован законопроект №5638, в котором предлагается (как указано в пояснительной записке к законопроекту) "прекратить давление на физлиц", которые продают больше трех объектов недвижимости в год, приобретенных ранее у застройщика, и платят при этом 5% НДФЛ. В то же время для физлиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации и продают недвижимость после строительства, предлагается установить ставку НДФЛ на уровне 10%. Это можно считать попыткой пусть не полного, но явного отката нашумевшей инициативы назад.