Что должно сделать государство для активизации жилищного строительства в Украине? Мнение эксперта

Об этом размышляет в своем новом блоге, вышедшем на портале Экономическая правда, доцент Государственного налогового университета, кандидат юридических наук Андрей Гмырин.

Автор подробно анализирует текущее состояние отрасли, опираясь на данные экспресс-отчета, который 31 января 2021 года обнародовала Государственная служба статистики Украины. Он пишет, что по данным Госстата, объем производимой предприятиями строительной продукции (или выполненных строительных работ) в 2021 году составил 253,9 млрд грн. Новое строительство составило 29,6% общего объема, ремонт – 45,0%, реконструкция и переоснащение – 25,4%, строительство зданий – 40% общего объема работ, инженерные сооружения – 60%.

Андрей Гмырин отмечает, что в 2021 году объем выполненных строительных работ на 5,1% превысил объемы 2020 года, и это немного меньше показателя предыдущего года, когда прирост к 2019 году составил 5,6%. Если анализировать структуру отрасли, то в 2020 году наблюдался значительный рост строительства инженерных сооружений (в том числе дорог), а в 2021 году – именно квадратных метров жилья. В разрезе регионов лидеры по объему работ — Киев (21,5%) и Одесская область (13,8%). По показателям прироста в 2021 году по сравнению с 2020-м первые места занимают Тернопольская (+37,3%) и Винницкая (+20,1%) области.

По словам аналитика, в настоящее время рынок жилья является одним из наиболее привлекательных для инвестирования секторов. Вкладывая средства в жилищное строительство, инвестор (строительные компании и граждане) стремится надежно оградить от обесценивания и приумножить свои капиталы. Фактически эта отрасль стала заменой фондовому рынку – с каждым падением депозитных ставок и в отсутствии инвестиционных альтернатив средний класс все чаще вкладывает свои средства в жилые новостройки, пишет эксперт.

Он отмечает, что, несмотря на некоторые нормативные ограничения, введенные в действующее законодательство в качестве защиты от финансовых махинаций типа строительной аферы "Элита-Центр", застройщики продолжают использовать разнообразные и не всегда безупречные схемы привлечения денег. И это точно не способствует прозрачности отрасли. Андрей Гмырин напоминает о действующем законе Украины "Об инвестиционной деятельности", предусматривающем такие формы инвестирования в строительство, как фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, выпуск целевых облигаций на поставки объекту строительства.

В то же время реальных инструментов привлечения инвестиций в отрасль гораздо больше, говорит аналитик. Среди них и связанные с риском для инвесторов – так называемые "опционы" и "форварды". Автор блога говорит еще об одной опции, появившейся в прошлом году на строительном рынке Украины. Это возможность для потенциальных инвесторов (рядовых граждан), которые не хотят или не могут покупать реальные квадратные метры и затем заниматься вопросами оформления прав собственности на них, вкладывать средства в инвестиционные сертификаты. Их стоимость обеспечивается стоимостью квадратного метра определенного объекта строительства.

Также Андрей Гмырин затрагивает вопросы работы Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, называя ее не слишком эффективной. В настоящее время в кредитном портфеле Государственного фонда 2,2 млрд грн, за прошлый год он вырос на 440 млн грн. При этом стоимость всех выполненных строительных работ в жилищном фонде страны только за 2021 год составила 38,3 млрд грн. Государство сегодня не в состоянии удовлетворить интересы всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также внутренне перемещенных лиц, оставшихся без собственного жилья, констатирует автор. 

В качестве позитива он отмечает начало работы в 2020 году Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭСС), которая, по сути, является шагом к цифровизации этой отрасли и устранению в ней коррупционных рисков. Портал содержит информацию о более чем 600 тысячах выданных документов – разнообразные разрешения, акты готовности, технические инвентаризации и т.д. В настоящее время на выбор пользователей ресурса – 15 электронных услуг. Также автор напоминает, что в сентябре 2021 года официально прекратила существование Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ), вместо нее теперь действует новый орган – госинспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ). В то же время эксперт выражает надежду, что принятые в конце 2021 года изменения в Налоговый кодекс Украины не будут создавать препятствий для развития жилищного строительства.

По мнению Андрея Гмырина, чтобы активизировать жилищное строительство и привлечь в отрасль как можно больше инвесторов, государству следует предпринять несколько важных шагов. Речь идет о:

• повышении прозрачности в работе разрешительных органов и внедрении механизмов контроля – это сделает невозможным или значительно уменьшит коррупционные риски на всех уровнях;
• максимальном упрощении прохождения строительных процедур (как на этапе получения начальных разрешений, так и на этапе ввода зданий в эксплуатацию) и введении регуляторных актов и строительных норм по европейским образцам;
• дальнейшей цифровизации сектора, которая позволит сократить время на предоставление строительных услуг, и широкой информационной кампании по возможностям сектора;
• усовершенствовании механизмов привлечения инвестиций в сектор, использовании новых подходов (например, использовании эскроу-счетов) и внедрении всеобъемлющей и доступной ипотеки;
• взвешенном и системном подходе к вопросам налогообложения сделок с недвижимостью, который будет способствовать детенизации отрасли и устойчивому и прогнозируемому привлечению инвестиций.

"Уверен, что реализация этих шагов будет способствовать уменьшению уровня коррупции в области строительства, сокращению бумажного документооборота, сделает более доступными соответствующие услуги и, в конечном счете, позволит привлечь в отрасль большие объемы инвестиций", — отмечает Андрей Гмырин.