"Срединный путь". Как снять мораторий на продажу земли, чтобы довольны были все

Зависший вопрос

Уже 17 лет назад в Украине был введен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. По сути, почти целое поколение выросло в условиях неопределенности, хотя предполагалось, что политики и общественные деятели за какой-то вменяемый промежуток времени придут к какому-то общему знаменателю, решат, что можно, а что нельзя делать с землей.

Но нет. Вопрос собственности на землю продолжает раскалывать украинское общество. Одни выступают за полное открытие рынка земли, аргументируя, что это поможет крупным агропроизводителям строить долгосрочные инвестиционные планы и позволит в итоге снизить себестоимость аграрного производства.

Их оппоненты вспоминают судьбу ваучерной приватизации в России и предрекают, что все лучшие земельные паи скупят за бесценок крупные агрохолдинги, которым "прибыль важнее родины". И это на корню подорвет основу украинской продовольственной безопасности — частные приусадебные и малые фермерские хозяйства. А мощные агрохолдинги, заполучив землю в собственность, будут диктовать свои условия всей стране.

При этом обе стороны спора ссылаются на Конституцию, которая по вопросу собственности на землю может толковаться по-разному. Так, ст. 13 указывает, что земля "является объектом права собственности украинского народа", а ст. 14 констатирует, что "это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом". Наконец, ст. 22 запрещает ограничивать права граждан новыми законами - но именно новый закон и нужен, чтобы реализовать право граждан на землю.

Получается замкнутый круг, по которому до сих пор ходят юристы и политики. Даже Конституционный суд Украины в этом году отказался рассматривать дело о незаконности моратория, а этого добивались десятки народных депутатов, лоббировавших интересы крупных агропроизводителей.

Складывается парадоксальная ситуация: почти все согласны с тем, что открытый рынок земли нужен, но спорят о том, как эта открытость должна быть реализована. Представители крупного агробизнеса выступают за немедленное снятие моратория и полную либерализацию рынка. Политики левого толка и мелкие фермеры указывают на большие риски для пайщиков и для страны в целом, настаивают на предварительном закреплении в законе неких ограничительных элементов.

Резонные аргументы есть и у тех, и у других. И понятно, что более откладывать вопрос о земле нельзя. АПК уже уверенно стал главным двигателем экономики страны, так что аграрному бизнесу нужна определенность. Пусть даже не самые комфортные правила, но четко прописанные и неизменные. А зависший мораторий — это фактор неопределенности.

Аренда или продажа

По данным Госгеокадастра, почти 71% территории Украины — 42,7 млн га — составляют земли сельскохозяйственного назначения. Из них 32,5 млн га — пашня. Почти все эти земли, собственно, и подпадают под мораторий.

Статистика показывает, что 27 млн га распределены между 7 млн пайщиков, еще более 10 млн га находятся в государственной и коммунальной собственности. При этом агропроизводители уже сейчас арендуют у владельцев большую часть паев: даже по официальным данным, в 2017 г. в аренду сдавалось 16,8 млн га. Причем в распоряжении агрохолдингов оказалось порядка 6 млн га, а вообще земельные паи арендуют около 45 тыс. агропредприятий.

Получается, что "поверх моратория" уже сформировался неофициальный рынок земель сельхозназначения. Обходные способы получить землю известны всем: договоры аренды на долгий срок, передача бессрочного права пользования участком, дарение, обмен неравноценными паями с доплатой.

Возможно, наилучшим для Украины оказался бы какой-то срединный путь — не полностью либерализовать рынок земли, но и не накладывать на него такие "глухие" ограничения, как в соседней Беларуси. В ряде стран есть такой юридический подход к земле — "пожизненное владение с правом наследования". То есть владелец земельного пая имеет право его застраивать, или обрабатывать самому, или сдавать в аренду на короткий либо долгий срок, не может просто продать.

Отсюда следует построение земельного рынка как во многих странах Европы — через возможность долгосрочной аренды (от 49 до 99 лет). Подобной точки зрения, к слову, придерживался соавтор Акта провозглашения независимости Украины Левко Лукьяненко. По его мнению, тот, кто взял землю в аренду на длительный срок, скажем, на 99 лет, будет о ней заботиться не менее достойно, чем собственник.

"При аренде на пять лет, да, землю можно истощить. Но если речь идет о долгосрочной аренде сроком более 50 лет — другое дело. В таком случае человек заинтересован в хорошем уходе за этой землей, — говорил Левко Лукьяненко в интервью несколько лет назад. — Во многих государствах она теоретически является собственностью государства, однако ее на 99 лет передают в аренду. 100 лет — это уже век, век — вечность. А 99 лет — это не навечно".

Конечно, у такой точки зрения есть свои оппоненты. "Мораторий на куплю-продажу земли — это ограничительная мера, которая нарушает конституционные права собственников земли на распоряжение объектом собственности, сдерживает развитие экономики, обеспечивает теневые схемы в вопросах распоряжения государственной землей, порождает рейдерские захваты аграрных предприятий", — сказала в комментарии ДС" директор по юридическим вопросам агропромышленного холдинга "Астарта-Киев" Лилия Тимакина.

По мнению эксперта, подмена реального рынка земли возможностью заключать долгосрочные договоры аренды не решит проблему. Причин тому несколько:
собственники земли неохотно заключают долгосрочные договоры аренды, так как

рассчитывают получить от продажи земли реальную стоимость такого участка (по мнению собственников, земля, которая передана в аренду, будет иметь меньшую стоимость при ее отчуждении);

договор аренды предусматривает периодические выплаты, тогда как собственник земли заинтересован получить рыночную стоимость сразу;

приобретатель земли не может уплатить рыночную цену за землю из-за отсутствия титула на право собственности (остаются риски досрочного расторжения договора, рейдерского захвата и т. д.);

покупатели не смогут привлечь деньги под залог земли (земля не может стать объектом ипотеки);

земля в аренде не является реально оцениваемым активом предприятия-арендатора (приобретателя);

не решается проблема прозрачности при распоряжении государственной землей.

"Считаю что земля для ведения товарного сельского хозяйства должна быть объектом купли-продажи, — резюмирует Лилия Тимакина. — Ограничительные меры должны касаться преимущественного права сельхозпредприятий на выкуп земель, которые находятся в пользовании такого сельхозпредприятия, а также предоставление фермерам льготных кредитов и рассрочки платежей при выкупе государственных земель".

Определиться, чтобы сберечь

Хоть каким-то путем решить вопрос о собственности на землю необходимо, чтобы просто не потерять плодородные украинские почвы. Аграрии сегодня вынуждены выращивать сельхозкультуры в короткоротационных севооборотах (то есть только две–четыре культуры по очереди на одном и том же поле). Это нарушает систему восстановления плодородия земель, которая лежит в основе всего европейского сельского хозяйства.

"Если земля, которую я обрабатываю, мне же и принадлежит, то у меня есть желание заботиться о ней: защищать от эрозии, вносить удобрения, поддерживать почвы в плодородном состоянии. Если я просто арендую землю на период двух-трех лет, то у меня и мотивации нет инвестировать в нее", — говорит консультант Всемирного банка Денис Низалов.

Вот только экономическая целесообразность не всегда заставит владельца земли заботиться о ней, у него могут быть вообще другие интересы, далекие от сельского хозяйства. Поэтому перед снятием моратория — независимо от того, какая модель рынка земли будет реализована, — нужно принять новый закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" или, скажем, "О землепользовании". В этом законе должны быть четко и недвусмысленно прописаны обязанности тех, кто землю именно эксплуатирует, вне зависимости от того, она собственная или арендуемая. Принцип тут прост: за землепользование с соблюдением всех норм и правил отвечает тот, кто получает с этой земли доход.