"Офисный планктон". Жизнь в ограниченном пространстве

Аренда и вакантность

На рынке офисной недвижимости в Киеве впервые с 2013 г. арендные ставки в классах А и В демонстрируют рост. По данным компании JLL (Украина), в первом квартале 2018 г. максимальная базовая ставка выросла с $28 до $29 за кв. м в месяц, или с $336 до $348 за кв. м в год. Основные причины увеличения ставок - ограниченное новое предложение и высокий спрос на качественные офисные помещения. К концу года аренда в офисах, по прогнозам руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислава Симонова, увеличится на 10-15% по сравнению с 2017 г.

Ограниченное предложение качественных офисных площадей подталкивает компании, которые планируют сменить офис и переехать в бизнес-центры класса А, закрыть этот вопрос как можно более оперативно. Так, в МФК Gulliver с большинством из арендаторов заключены долгосрочные договоры и вакантных площадей осталось немного. Несмотря на это, с начала 2018-го комплекс подписал шесть новых договоров аренды офисов общей арендуемой площадью порядка 3 тыс. кв. м, до конца первого полугодия планирует подписать договоры еще почти на 3 тыс. кв. м.

В целом по Киеву доля свободных площадей продолжает снижаться и, приблизившись к 10%, установила новый рекорд - как минимум за десятилетие. Сокращение объема вакантных площадей происходило в обоих классах офисной недвижимости: в классе А наблюдалась рекордная динамика - падение на 9,2 п. п., до 9,1%, в классе В показатель достиг 11,1%, сократившись на 0,6 п. п. за квартал. При этом впервые вакантность в классе А оказалась меньше, чем в классе B. На сегодняшний день спрос на офисные помещения растет более высокими темпами, чем предложение. И если такая динамика сохранится в течение года, это приведет к уменьшению доли свободных площадей до 8,0-8,5% к декабрю.

Тенденции и риски

Из общего объема спроса на аренду пятая часть приходится на сделки по расширению занимаемого пространства вследствие роста бизнеса арендаторов, 21% составляли переезды компаний с последующим расширением в новом объекте. Таковы итоги прошлого года. В текущем году компании с крупными арендными запросами на офисные площади более 5 тыс. кв. м могут столкнуться с дефицитом высококачественных офисных помещений. В то же время в первом квартале не были введены в эксплуатацию новые бизнес-центры. 

Согласно исследованиям компании CBRE Ukraine более 55% опрошенных корпоративных арендаторов планируют переезд или расширение занимаемого пространства в течение следующих трех лет. Всего столичный "офисный планктон" занимает около 2 млн кв. м.

Продолжение оживления в данном сегменте коммерческой недвижимости эксперты объясняют активизацией западных инвесторов, расширением IT-индус-трии, которая является главным арендатором столичных офисов, активизацией компаний сферы бизнес-услуг - расширением коворкинг-операторов и сервисных офисов, а также консалтинговых компаний.

Рассматривая общую структуру сделок аренды по целям арендаторов, эксперты говорят об оздоровлении рынка и отмечают две положительные тенденции. Первая - увеличение количества сделок по расширению арендаторов сектора бизнес-услуг, включая консалтинговые, юридические и аудиторские фирмы, что является индикатором возрождения деловой активности. Вторая положительная тенденция - появление большего количества сделок со стороны новых компаний, выходящих на рынок: компания SBTech арендовала 1800 кв. м в БЦ Astarta, Frag Lab - такую же площадь в БЦ Forum West Side, Creative Quarter открыла первую локацию в БЦ Gulliver.

Рынок арендодателя?

Учитывая низкое предложение качественных офисных площадей, арендодатели постепенно становятся менее гибкими в переговорном процессе по состоянию офисных помещений и других преимуществ, которые ранее предоставлялись арендаторам в качестве дополнительных бонусов, отмечают в CBRE Ukraine. В компании ожидают, что, поскольку строительная активность будет оставаться слабой в силу отсутствия именно крупномасштабных проектов, запланированных на 2018 г., позиция арендодателя будет укрепляться и в дальнейшем, трансформируя рынок в рынок арендодателя. С этим соглашается и Ростислав Симонов: из-за дефицита офисных площадей, особенно в БЦ класса В и частично класса А, наступает время арендодателя в сегменте офисной недвижимости.

В Gulliver, комментируя этот вопрос, соглашаются с тем, что "арендодатель во многом может сейчас диктовать свои условия и осуществлять отбор арендаторов". Однако важно всегда искать золотую середину, чтобы соблюдался баланс интересов собственников и арендаторов. Арендо-датель должен быть уверен в том, что арендатор платежеспособен, что он может заплатить и гарантийный платеж и впоследствии показать себя как успешный бизнес. К тому же на рынке по-прежнему действуют определенные условия, которые являются для арендатора важными, и в некоторых случаях при их отсутствии со стороны арендодателя сделка может быть не осуществлена. Таким условием для многих компаний является наличие ремонтных и арендных каникул, фиксированных паркомест и т. д.

В поисках арендатора

Основными каналами для продвижения коммерческой недвижимости остается продвижение в поисковых системах с опциями поисковой оптимизации и контекстной/медийной рекламы. Дополнительно спросом пользуются тематические ресурсы о недвижимости, порталы, где есть разделы по недвижимости. Действенны и традиционные каналы продвижения - наружная реклама, преимущественно баннеры размещены на фасаде самого здания или рядом. Реже можно увидеть размещения на независимых рекламных щитах, ситилайтах или иных рекламных конструкциях. Остается популярным инструментом продвижения и outdoor-реклама, если рассматривать данный тип промо в комплексе рекламной кампании. По словам Ростислава Симонова, лучшее продвижение бизнес-центра - это качественный tenant mix, который сможет привлечь более качественных арендаторов и поднять арендные ставки. В Gulliver своими большими преимуществами считают хорошую транспортную развязку, удобный паркинг, близость инфраструктуры и техническую составляющую. Потому для этого МФК одним из лучших каналов коммуникации остается рекомендация нынешних арендаторов, брокеров, посетителей и самих сотрудников офисов.

Строить или подождать

Количество свободных офисных помещений за прошлый год уменьшилось почти вдвое. В то же время девелоперы не спешат возводить новые бизнес-центры. В прошлом году было построено 43 300 кв. м офисных площадей - это самый низкий показатель за 10 лет. На этот год заявлено всего 38 400 кв. м новых офисных площадей, в основном за счет новых корпусов бизнес-парка UNIT.City и БЦ Astarta. В CBRE Ukraine ожидают, что развитие офисных проектов среднего размера площадью 10-15 тыс. кв. м начнет возобновляться, если средняя арендная ставка достигнет уровня $20/кв. м/месяц. При таких условиях целесообразность девелопмента можно будет обосновать. Ростислав Симонов предполагает, что инвестиционная активность в сфере офисной недвижимости будет расти, а девелоперская активность будет наращивать обороты чуть медленнее. "Мы ожидаем, что в первую очередь должны ожить недострои, - говорит он. - Некоторые девелоперы собираются трансформировать существующие торговые площади под офисные. Масштабных проектов мы, скорее всего, не увидим до президентских выборов-2019". Объем площадей в замороженных офисных центрах столицы составляет в общей сумме более 180 тыс. кв. м. Новым трендом 2018 г. станет продажа офисных помещений, также эксперты не исключают активизацию на рынке офисных помещений инвесторов жилой недвижимости.

Пока девелоперы медленно восстанавливают свою активность, ситуацию используют действующие качественные бизнес-центры с низкой вакантностью: укрепляют арендные ставки, делают условия более гибкими. При дальнейшем отсутствии строительных проектов большого масштаба, по мнению экспертов CBRE Ukraine, крупные арендаторы будут рассматривать варианты реализации своих запросов по схеме built-to-suit или концепции "гибкого офиса" коворкинг/сервисных офисов. К слову, один из крупнейших в мире провайдеров гибких офисных решений Regus планирует к осени расширить сеть в Украине и увеличить общую площадь с 9 тыс. до 18 тыс. кв. м. По данным компании, 56% украинских компаний делают выбор в сторону коворкингов, поскольку это дешевле, чем фиксированная оплата помещения. Открытый в декабре 2017 г. офис Regus в БЦ Silver Breeze на май заполнен на 85%.