Украина и Европа. Как меняется рынок коммерческой недвижимости
Полтора года рынок коммерческой недвижимости работает в условиях войны и экономической неопределенности. Как бизнесу удалось оптимизировать стратегии и проекты, и какие настроения преобладают в коммерческом секторе Украины и Европы?
Коммерческая недвижимость во время войны в Украине
На фоне новостей о военной угрозе, активно обсуждавшихся в начале 2022 г., участники рынка преимущественно склонялись к положительному развитию ситуации и последующему восстановлению коммерческой недвижимости после двух пандемических лет.
За время с начала полномасштабного вторжения рынок адаптировался и продолжает работу в новых, военных реалиях. Активнее строят и в первую очередь приступают к реализации новых проектов на западе страны, что обусловлено спросом со стороны внутренне релоцированного бизнеса и высокой доли вынужденных переселенцев.
Определенная активность на коммерческом рынке столицы стала появляться после ухода российских войск. С апреля 2022 г. начали работать бизнес-центры, открываться торговые объекты, возобновлялась логистика, а с ней и работа складов.
Офисная недвижимость. В зависимости от устойчивости бизнеса, арендаторы оптимизировали занимаемые офисные площади. Существенную роль в содержании бизнеса играли персональные условия в вопросах арендных платежей. Осенью, чтобы удержать и повысить основные показатели (арендные ставки, вакантность), перед арендодателями возникла необходимость организации рабочего процесса в условиях обстрелов и отключения электроэнергии.
На сегодняшний день общий показатель вакантности на столичном рынке продолжает оставаться на высоком уровне. В свою очередь, арендные ставки варьируются с учетом особенностей бизнес-центра, соотношения вакантных и занятых площадей и его расположениея. По разным оценкам, с начала войны в зависимости от объекта ставки уменьшились от 10% до 60%.
Торговая недвижимость. По наблюдениям специалистов, заполняемость торговых центров в 2022 г. была снижена, учитывая паузу в работе международных компаний и полный выход части бизнеса с украинского рынка. Так, согласно данным консалтинговой компании Colliers Ukraine, через год после начала полномасштабного вторжения уровень вакантности в торгово-развлекательных центрах Киева достиг 15% — самого высокого показателя за последнее десятилетие.
В конце концов невозможность спрогнозировать продолжительность войны подтолкнула ряд компаний к пересмотру стратегий и их возвращению на украинский рынок, что положительно повлияло на заполняемость торговых площадей. Так, на сегодняшний день показатель посещаемости ТРЦ стабилизировался, а в некоторых объектах достиг довоенного уровня.
Складская недвижимость. Потребность в складских помещениях отмечалась с пандемических лет, во время которых активно набирала обороты онлайн-торговля.
Поскольку и до кризиса, связанного с COVID-19, спрос, особенно в пределах столицы, превалировал над предложением, логистические объекты характеризовались соответствующим повышением ставок. Сегодня (после разрушения складских помещений во время пребывания российских войск вблизи Киева) такая тенденция будет иметь продолжение.
Так, по подсчетам специалистов, в Киевской области повреждено или разрушено около 20-25% складских площадей.
Что происходит с коммерческой недвижимостью в мире
В начале 2022 г., в частности, в странах Европы, преобладали оптимистичные настроения. После пандемии и выхода бизнеса из карантина наблюдалось повышение спроса на офисы (в частности, было арендовано на 15% больше площадей, чем в 2021-м). В свою очередь восстановление туристической отрасли стало предпосылкой к росту показателей в секторе розничной торговли.
Однако с началом войны в Украине повышение процентных ставок (с целью сдержать резкий рост инфляции) отразилось на спросе со стороны потребителей и бизнес-активности в целом.
Рост ставок ограничил прибыль компаний, работающих в сфере коммерческой недвижимости, потому что в Европе обычно используют кредитное финансирование для реализации проектов. Соответственно, суммы, необходимые на обслуживание займов, увеличились. Это стало причиной для сокращения объемов инвестиций и ухудшения деловых настроений.
В этом году тенденция к понижению инвестиций в объекты коммерческой недвижимости продолжается на большинстве рынков. Так, во втором квартале 2023 г. в Европе, по оценке консалтинговой компании CBRE, сумма вложений в секторе меньше на 54% по сравнению с тем же периодом 2022-го.
В целом, по информации Statista, общая сумма вложений в коммерческую недвижимость по всему миру снизилась в 2022 г. Например, в прошлом году глобальный объем инвестиций, в частности в офисы, составил около $280 млрд; для сравнения — в 2021-м этот показатель был на уровне $350 млрд.
На сегодняшний день в странах Европы все еще отмечается постепенный рост процентных ставок, который продлится до конца 2023 г. В следующем году ожидаются более благоприятные условия для участников рынка.
В какие проекты сегодня инвестируют
Хотя объемы инвестиций упали по сравнению с 2021 г., можно выделить несколько перспективных для инвестирования направлений.
На сегодняшний день прогнозируется активное развитие европейского онлайн-ритейла (в среднем на 14% к 2025 г.). Так что, в ближайшее время ожидается стабильный запрос на складскую недвижимость "последней мили", которая находится в непосредственной близости к клиентам.
Несмотря на оптимизацию и уменьшение заполняемости складских площадей, тенденция роста стоимости 1 м2 в европейских объектах класса "А" продолжается. Так, согласно отчету консалтинговой компании Savills, арендные ставки здесь выросли на 10,4%.
С началом российской агрессии в Украине глобальный рынок строительства столкнулся с проблемой перенастройки логистических процессов. Перебои в графиках поставок строительных материалов являются одной из причин понижения темпов строительства.
Чтобы уменьшить зависимость от импорта и оптимизировать затраты на строительство, в ряде стран ЕС предполагается инвестировать в развитие внутренних производств. Так, мировой рынок строительных материалов в 2022 г. составил $1,3 трлн; а за десять лет ожидается рост до $3,52 трлн.
В зависимости от рынка в Европе отмечается нехватка качественного предложения в коммерческой недвижимости (офисной, торговой, складской и т.п.). Сектор характеризуется ориентацией на "зеленые" стандарты, которые являются требованием сегодняшнего дня: во-первых, необходимо сократить выбросы парниковых газов до 2050 г.; во-вторых, нужно учитывая рост стоимости энергоносителей.
Например, наблюдается высокий спрос на бизнес-центры, построенные с учетом экологических стандартов, что подтверждено соответствующим международным сертификатом (LEED, BREEAM и т.п.). Обычно это здания с центральным расположением, современными инженерными коммуникациями, обеспечивающими энергоэффективность, и развитой внутренней инфраструктурой, что в комплексе создает все условия для комфортной работы. В таких офисах вакантность низкая, а арендные ставки — высокие (по последним подсчетам, в среднем стоимость квадратного метра соответствующего предложения выросла на 6%).
С другой стороны, прогнозируется падение ставок в объектах, которые не смогут предложить арендаторам помещения нужного качества и находятся вне центрального делового района.
Чего ждать в будущем
Неопределенность на фоне военной агрессии со стороны России делает невозможным точность прогнозов для украинского рынка.
Учитывая сегодняшние вызовы, экономическая ситуация в Украине остается в основном неблагоприятной для реализации новых объектов (за исключением западных регионов). Так, в центральных регионах и Киеве значительное количество проектов приостановлено — строительство продолжается на объектах с существенным процентом готовности. В то же время продолжаются восстановительные работы на объектах коммерческой недвижимости, пострадавших в результате вражеских обстрелов.
По данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, в прошлом году в Киеве ввели в эксплуатацию около 97 300 м2 офисных площадей (из запланированных 215 000 м2) за счет начатых проектов до полномасштабного вторжения. Как отмечается, непосредственно новые девелоперские проекты на столичном рынке офисов не начинались в этом году. Похожая ситуация сложилась и в торговой недвижимости.
Что касается складских помещений, то во втором полугодии 2023 г. отмечается тенденция к росту уровня заполняемости, а также анонсированы новые проекты в Киеве и области.
Хотя Украина привлекает большой интерес в мире, а после завершения войны предполагается масштабное восстановление, сейчас есть основные стоп-факторы, требующие решения на пути привлечения иностранных инвестиций, в том числе и в недвижимость. Прежде всего, это реализация механизма страхования военных рисков, проблема с судебной системой и борьба с коррупцией.
Кроме того, сегодня для рынка актуальна потребность в законодательной инициативе, которая предусматривала бы льготное кредитование по нулевой ставке для компаний, работающих над проектами в коммерческой недвижимости. Это могло бы способствовать развитию сектора в ближайшей перспективе.
