Очередной фальстарт? Какие риски содержит новый законопроект по устаревшему жилфонду

Апгрейд мертворожденного закона

По разным оценкам (в том числе и от Минрегиона), в Украине 50-80% многоквартирных домов — устаревшие и изношенные, они строились 40-70 лет назад. Так, согласно данным Государственной службы статистики Украины, в нашем государстве — 4646 многоэтажек, построенных до 1919 года; 9693 дома, возведенных до 1953 года; 7192 многоэтажки, построенных до 1969 года; 5364 дома, построенных до 1989 года (впрочем, существуют серьезные сомнения в достоверности этих цифр). Например, в Киеве каждый второй дом — "хрущевка". По официальной статистике, в целом в Украине почти в 45% жилья ни разу не проводили капитальный ремонт.

Вообще, только 13% украинцев пользуются жильем, построенным после 1991 года, тогда как почти половина использует еще советский жилой фонд, построенный в 1960-х, или раньше. Эти цифры демонстрируют прямо-таки сногсшибательный масштаб проблемы. Если же учесть, что определенная часть из этого жилья является аварийной, а другие здания постепенно приближаются к такому состоянию, обновление устаревшего жилого фонда становится уже вопросом даже не столько инфраструктуры, сколько жизни и здоровья граждан.

Нельзя сказать, что власти разных каденций совсем не занималась этой проблемой. Однако, это все происходило не в реалиях, а только на словах или на бумаге. Так, еще в 2006 году парламент принял закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Однако, реализовать его на практике так и не удалось, за исключением единичных проектов. Механизм обновления устаревшего жилья, закрепленный в документе, оказался "мертворожденным", а модель финансирования мега-проекта вечно дефицитными государственным и местными бюджетами похожа больше на утопию.

Действующая власть решила реанимировать тему устаревшего жилого фонда — на уровне законопроекта об изменениях в бесплодный профильный закон. Документ разработали специалисты Министерства развития общин и территорий Украины, летом якобы провели общественное обсуждение законопроекта, который позже передали на утверждение правительства.

Если кратко, то апгрейд в законотворчестве по устаревшему жилому фонду сводится к таким наружным позициям:

а) уменьшается доля жителей, которые должны одобрить на общем собрании многоквартирного дома решение о его обновлении (со 100 до 75%);

б) отменяется требование о т. н. коэффициенте 1:1,5 м, то есть, обязательном получении домохозяйством в полтора раза большей новой квартиры, чем предыдущая — при реконструкции здания, что требует выселения жителей;

в) расширяется перечень форматов в контексте обновления ветхого жилья: в частности, реконструкция, модернизация, или снос многоквартирного дома — с выселением жителей или без него, в зависимости от формата;

г) дифференцированно источники финансирования проекта обновления старого жилфонда — из государственного бюджета, из муниципальных смет, за счет частных инвесторов застройщиков, предприятий и организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, ОСМД и т.д.;

д) совершенствуется процедура компенсации владельцам устаревшего жилья (например., они могут вернуться в реконструированное здание; получить компенсацию за квартиру, получить для временного проживания, или в собственность квартиры с т. н. маневренного фонда и т. д.).

Но помогут ли новации законопроекта от Минрегиона сдвинуть эту "глобальную" инфраструктурную программу с "мертвой точки"? Отменяют ли эти изменения краеугольные реперные точки, из-за которых старт обновления устаревшего жилфонда был априори невозможным, а сама глобальная программа сводится исключительно к дешевым пиар-конструкциям, которыми лихо манипулируют чиновники разнокалиберного толка? К сожалению, в этом контексте существуют огромные сомнения.

Без цифр, без денег, а главное — без детальных алгоритмов

Якобы улучшенная модель обновления устаревшего жилья, которую предлагает Минрегион, не учитывает многочисленные риски, которые будут препятствовать полноценному старту программы, а также могут ее свести на нет.

Во-первых, власть — что центральная, что местная — практически не обладает точной статистикой относительно изношенного жилфонда, не было проведено никаких комплексных его аудитов. Поэтому, профильный законопроект верстался практически вслепую, руководствуясь или неистинными, или "нарисованными" цифрами. Например, в пояснительной записке к документу авторы отмечают: "Общая площадь устаревшего жилищного фонда по данным Государственной службы статистики (по состоянию на 01 января 2017 года) составляет 4330000. куб. м". А суммарное количество устаревших домов в Украине, "согласно" статистическим данным, полученным от органов самоуправления в 2019 г.", — всего-навсего 30 380 (из них только 167 зданий (!) признаны аварийными.

Похожие чиновничьи реляции иногда побуждают к сомнению, живут ли эти государственные мужи на Земле, а не на какой-то другой планете. Озвученные цифры выглядят не только устаревшими, но и просто-таки "космически" заниженными. Ведь, по данным тогда еще Государственного комитета статистики, по состоянию на 1 января 2013 жилой фонд Украины составлял 1 млрд 94 млн кв. м общей площади (в 10200000 дома), из которого 64,0% (700 700 000 кв. м) — это жилье в городах. Если же принять во внимание многочисленные оценки (в том числе и от Минрегиона) того, что 50-80% жилого фонда является устаревшим и изношенным, то в "натуральном выражении" получим примерно 300-500 млн кв м такого жилья!

Что касается доли аварийных многоквартирных зданий, то власти, очевидно, доподлинно неизвестен и этот показатель. А как может быть иначе, аудиты же не проводятся! Зато в центре то безусловно и "на слово" верят местным "князькам". Зато "Википедия" (основываясь на цифрах Госкомстата) называет цифру в 60 700 ветхих и аварийных домов, общей площадью 5100000 кв м, где постоянно проживает 145 700 жителей. А по данным эксперта в сфере девелопмента и строительства Назара Бенча, таких домов насчитывается 62 тыс. (из них критически аварийных — 17 тыс.). И отнюдь не 167! Отсюда вопрос: каким образом власть собирается начинать мега-проект — без знания наружных цифр?

Во-вторых, без точной статистики невозможно сформировать реалистичный бюджет этой глобальной инфраструктурной инициативы. Киевской властью ранее озвучивалась цифра в 2,7 млрд долл. (меньше, чем на реконструкцию, скажем, Бортнической станции аэрации). В медиа из уст власти сообщали о необходимой смете для общенационального уровня в 7 млрд долл. Но это — копейки для такого масштаба! По самым свежим же данным от Минрегиона, на снос 75 млн кв. м устаревшего жилья необходимо 22,5 млрд долл. Однако, совершенно очевидно, что большинство старых домов подлежит реконструкции или модернизации. К тому же, нужно еще обеспечить жильем тех людей, которых будут выселять при выполнении работ. Далее: необходимо профинансировать строительство или реконструкцию инженерных сетей, другой ЖК-инфраструктуры. Теоретически, зная стоимость модернизации 1 кв. м жилья в 2,5 тыс. грн. за квадратный метр можно было бы подсчитать общую стоимость таких проектов по Украине. Если бы не одно но: в правительстве и на местах пока не знают, какое именно жилье будет подлежать модернизации, которое реконструкции, а какое — модернизации. Следовательно, по весьма общим расчетам, можно предположить, что на этот мега-проект может понадобиться 70-100 млрд долл. (Это без поправки на инфляцию, макроэкономические, фискальные и другие риски).

К сожалению, эта цифра (даже если речь о частичном финансировании из публичных средств) выглядит неподъемной для центральной и местной власти с их исконно "дырявыми" бюджетами. Выглядит так, что топ-чиновники в основном рассчитывают получить львиную долю финансирования мега-проекта от частного капитала. Однако, здесь возникает не меньше вопросов.

Итак, в-третьих, выглядит весьма сомнительным то, будет ли у инвесторов-застройщиков достаточная мотивация вкладывать собственные средства в проекты реконструкции или модернизации устаревшего жилья. Ведь девелоперам гораздо выгоднее инвестировать в схему с полным сносом старого дома, поскольку на его месте можно построить многоэтажку и достойно заработать на продаже значительного процента квартир.

Но в этом контексте все обязанности по проекту реновации полностью ложатся на плечи инвестора. Он должен не только обеспечить со своего баланса готовым жильем отселенных жителей, но и обеспечить юридическое сопровождение и логистику. На плечи застройщика ложится также разработка и согласование проектной документации, проведение экспертизы и тому подобное. При реализации же других форматов, которые на практике как раз и будут наиболее распространенными, выгода инвестора выглядит не иначе, как эфемерной.

К тому же, судя по всему, власть весьма завуалировано и хитро возлагает на частных инвесторов и формирование т. н. "Маневрового (жилого) фонда" для отселения жителей при реконструкции старых кварталов, который формируется "в соответствии с условиями инвестиционного проекта". Конечно, такой подход существенно демотивирует застройщиков. Зато, в отличие от практики развитых стран, украинские местные власти никакого фонда муниципального жилья не имеют. Это наглядно демонстрирует ужасная ситуация со столичным "домом-убийцей" на улице Милютенко-23а, где стены и потолки в квартирах граждан разъедают 39 видов патогенных грибков. Киевская мэрия годами не может переселить жителей в безопасное жилья и снести этот безнадежный дом, зато с 2017 г.. по распоряжению КГГА до сих пор строится многоэтажка для этих 350 киевлян. Так, этих людей переселять банально некуда, все они продолжают жить в адских условиях!

В-четвертых, в законопроекте отсутствуют надежные гарантии для жителей на получение равноценных, качественных и комфортных квартир при реконструкции или сносе старых домов. Минрегион не удосужился разработать надежных алгоритмов отсеивания от мега-проекта мошеннических структур, работающих под видом застройщиков. С другой стороны, законопроект не предусматривает никаких государственных страховых механизмов в смысле возмещения средств жителям на случай форс-мажорных ситуаций. Все эти негативы усиливаются крайне высоким недоверием украинцев как к частным органам, так отчасти и к девелоперам. Кроме этого, идеология нового законопроекта заключается в непродуктивном фокусе власти на получение формального согласия жителей в случае начала реконструкции устаревшего жилья, а не на эффективной коммуникации и предложении пакета действенных стимулов для граждан. К тому же, Минрегион, по сути аннулировал стимулирующий коэффициент 1:1,5, благодаря которому домохозяйства могли получить вместо старой квартиры жилье большей площади в новом доме. Вместно этого право устанавливать такие коэффициенты отдано местным властям, которые в большинстве своем не будут заинтересованы обещать жителям "золотые горы". Следовательно, существуют значительные риски, что 75-процентный порог относительно согласия жителей дома на его обновление окажется слишком высоким.

И, в пятых, на фоне вышеупомянутых факторов, совсем неудивительно, что финальный документ оказался слишком абстрактным и рамочным. В частности, он не содержит детально прописанных критериев, по которым бы определялись формат обновления старых зданий (реконструкция, модернизация, или снос), а также — необходимость выселения жильцов из жилища во время работ, или отсутствие такой необходимости. Отсутствие такой градации весьма затрудняет адекватное планирование программ по обновлению устаревшего жилья на уровне муниципалитетов, грозит субъективными подходами со стороны чиновников, порождая значительные коррупционные и другие риски (ведь, согласно документу, именно местная власть будет иметь полномочия инициировать старт проекта). Например, соответствующая комиссия в столице может принять решение в пользу застройщика — по сносу "хрущевки" условно в Печерском районе и строительства на ее месте небоскреба. Тогда как дом по всем показателям подлежит именно реконструкции.

Что нужно, чтобы все не осталось в статусе "fata morgana"

Без учета в законопроекте всех возможных рисков и их устранения, перспективы обновления устаревшего жилфонда могут так и остаться на уровне пустых реляций чиновников. Чтобы этого не произошло, власти, как минимум, необходимо:

- на старте мега-программы, в течение 1-1,5 года, провести комплексный аудит всего устаревшего жилья во всех городах страны, скорректировав по его результатам профильный документ. Для этого, начиная с 2022 года, в новом центральном и местных бюджетах следует закрепить соответствующие статьи на проведение комплекса этих мероприятий;

- в законопроекте необходимо определить градацию устаревшего жилого фонда по степени изношенности, от чего будет зависеть определение форматов обновления старых зданий. Условно: панельные 5-этажные "хрущевки" в основном находятся в предаварийном и аварийном состоянии. Документ должен классифицировать эти дома как те, которые однозначно подлежат сносу, а жители отселению (это уже вопрос жизни и здоровья людей). Конечно, должны быть тщательная экспертиза и решения специальной государственной комиссии. Другие же, более "приличные" дома должны подлежать модернизации или реконструкции;

- необходимо разработать надежные правовые гарантии для владельцев квартир — в контексте получения ими равноценного (по стоимости, количеству комнат, другим параметрам), уже готового и с новым ремонтом жилья в районе, где находится аварийный дом. Возможно, есть смысл установить обязательный коэффициент 1:1,2, что существенно мотивирует граждан на согласие по реновации ветхих домов. Вообще, необходимо за счет публичных и грантовых средств начать с пилотных проектов в каждом из украинских городов — их успех создаст мотивацию для тех граждан, которые скептически относятся к идее кардинального обновления жилья;

- следует закрепить в законе скрупулезно прописаны алгоритмы — технико-экономическое обоснование проекта, формирование сметы, источников финансирования на всех стадиях, порядок определения "долевого участия" государства, местных органов власти, ОТГ, других организаций, ОСМД и т.д.; землеотвод и подведение инженерных коммуникаций, порядок отселения граждан, формулы адекватной денежной оценки объекта недвижимости (если житель захочет получить денежную компенсацию за квартиру в старом доме), государственные гарантии для инвесторов в смысле защиты их инвестиций и получения прибыли с продажи части квартир в построенном здании и другие.