10 офисов на каждого покупателя
Количество выставленных в аренду и на продажу непрофессиональных офисных площадей в столице продолжает неуклонно расти — вакантность в данном сегменте составляет сейчас не менее 15%. И если желающих снять сравнительно небольшое помещение еще достаточно, то покупателей практически нет. Эта тенденция отразилась на ценах: ставки аренды с начала года незначительно поднялись, а вот стоимость продажи постепенно снижается. И в ближайшее время кабинеты в старых административных зданиях и на первых этажах жилых домов будут только дешеветь.
Выбор ширится
Общая емкость столичного рынка непрофессиональных офисных помещений составляет сегодня порядка 4,5 млн кв. м (к этому сегменту эксперты относят площади в составе старых административных зданий и на первых этажах жилых домов), из которых вакантны порядка 15–17%. И предложение продолжает шириться. Как уверяют эксперты, за последний год оно увеличилось как минимум на 10%, поскольку на рынке продолжают появляться новые варианты, а спрос в последнее время практически не растет. И если арендаторы с наступлением нового делового сезона хоть как-то активизировались в основном за счет компаний, подыскивающих более дешевые и качественные помещения, то сделок купли-продажи в сегменте непрофессиональной офисной недвижимости практически не заключается.
Данные тенденции не могли не сказаться на ценах. Так, аренда с начала года подорожала в среднем с $17,8/кв. м в месяц до $20 за квадрат (для сравнения: ставки в профессиональных бизнес-центрах классов А и В составляют $42 и $26,5 за кв. м в месяц соответственно, а в наименее востребованных объектах класса С можно найти площади и по $11). Стоимость продажи, напротив, несколько просела: с $2,33 тыс. за кв. м в январе текущего года до $2,26 тыс. за кв. м по состоянию на начало ноября. При этом потенциальным покупателям агентства могут предоставить варианты практически любого метража и в любом районе — соотношение спроса и предложения, утверждают риэлторы, составляет примерно один к десяти.
"Арендные ставки на непрофессиональную коммерческую недвижимость колеблются в пределах $7–25 за кв. м в месяц, а покупка обойдется примерно в $1–5 тыс. за квадрат в зависимости от месторасположения офиса, площади, наличия ремонта и других параметров. Предприниматели, которые только начинают бизнес, расширяются или, наоборот, оптимизируют расходы, предпочитают снимать помещения, соответствующие их нынешним требованиям и возможностям. Сделок купли-продажи сейчас заключается очень мало. Коммерсанты вкладывают деньги в подешевевшие офисы, если им, к примеру, попадаются выгодные предложения по цене ниже рыночной", — говорит генеральный директор АН "Благовест" Ирина Луханина.
Вынуждены тесниться
Со стороны арендаторов в этом сезоне наиболее востребованы помещения площадью до 100 кв. м как в центре Киева, так и в густонаселенных массивах. В агентствах рассказывают, что их клиенты чаще всего стремятся подобрать варианты в нежилом фонде с отдельным входом. Также желательны свободная планировка, наличие высоких потолков, разводка под оргтехнику и пр. Потенциальные постояльцы активно интересуются Печерским (окрестности ст. м. "Арсенальная", бульв. Леси Украинки, Крещатика) и Шевченковским (пл. Победы, Лукьяновка, КПИ) районами. Достаточно много заявок поступают на улицы, прилегающие к станциям метро "Вокзальная" и "Лыбедская", а также к Воздухофлотскому проспекту и Индустриальному мосту. Наименее же интересны предпринимателям непрофессиональные площади в Днепровском и Деснянском районах столицы.
В последнее время, как отмечают специалисты подразделения коммерческой недвижимости сети агентств RealDruzi, все больше арендаторов пытаются сэкономить на комфорте, подыскивая для себя тесные комнатки на 10–20 квадратов, что свидетельствует о невысоких прибылях в их бизнесе. Малоформатные помещения, отвечающие требованиям заказчиков, в риэлторских базах долго не задерживаются, в то время как обширные площади в бизнес-центрах могут подолгу пустовать даже при аналогичных ставках. По словам директора отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуарда Бразаса, владельцы нотариальных, риэлторских и туристических фирм, фотостудий, ломбардов буквально выстраиваются в очередь за удачно расположенными в бойких местах "малышами".
Аутсайдерами спроса являются перепрофилированные под офисы квартиры без отдельного входа. И это несмотря на вполне приемлемые цены. К примеру, в Святошинском, Деснянском районах, на Виноградаре, Троещине, Харьковском массиве таковые можно найти и по $7–8 за кв. м в мес. Вряд ли смогут хорошо заработать на постояльцах и владельцы недвижимости, которые пытаются сдать ее без ремонта. Администратор АН "Киевтрансферт" Елена Бондарь рассказала "ДС", что большинство претендентов даже не хотят рассматривать подобные варианты и брать на себя дополнительные хлопоты и траты, пусть даже в счет будущей арендной платы.
В то же время непросто сейчас пристроить и качественные, но дорогие помещения в центре столицы, ставки в которых сопоставимы с расценками на площади в популярных профессиональных бизнес-центрах А и В классов. Состоятельные фирмы предпочитают размещаться в последних (БЦ престижны, там арендаторам предоставляют дополнительный сервис, обширные паркинги и пр.), а предпринимателям средней руки фешенебельные офисы, как правило, не по карману.
Приятные цены
Стоимость продажи непрофессиональных офисов стартует сейчас с $700–800 за квадрат. Как рассказал "ДС" начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Траектория" Эдуард Возняк, за такие деньги в столице можно найти разве что непрезентабельные подвалы или полуподвалы на окраинах Святошинского района, Беличах, Новобеличах, Лесном массиве, на Воскресенке, возле Большой Окружной. Несмотря на дешевизну, они практически не пользуются спросом, как, впрочем, и помещения без отдельного входа. Вялый интерес покупатели проявляют разве что к вариантам площадью от 70 до 200 кв. м на первых этажах фасадных зданий (иногда рассматривают цоколь), к которым можно легко подъехать. Приветствуются также наличие рядом мест для парковки транспорта, кабинетная система, наличие всех необходимых для ведения бизнеса коммуникаций, свежий ремонт.
Равно как и арендаторы, потенциальные владельцы помещений хотят работать преимущественно в центре Киева и в оживленных местах возле станций метро (окрестности Крещатика, пл. Льва Толстого и Победы, ул. Саксаганского и Жилянской, КПИ, Шулявки), где за квадрат просят $3–5 тыс. Подобные варианты на левом берегу (Дарницкий, Деснянский р-ны) обойдутся в три и более раз дешевле. Как уверяет собственник АН KilkoRealty Ирина Килко, покупатели также проявляют интерес к офисам в новостройках, даже если те расположены в отдаленных и не особо востребованных районах (Академгородок, Позняки, Харьковский массив). "Их можно приобрести у застройщика по $1,2 тыс. за кв. м. При этом качество таких помещений, как правило, выше, чем у тех, что предлагаются на вторичном рынке", — пояснила эксперт.
Впрочем, учитывая тот факт, что представители риэлторских агентств прогнозируют падение цен на покупку непрофессиональных офисов на 5–7% до конца года, такие инвестиции нельзя назвать своевременными. Разве что удастся заполучить площади, выставленные по тем или иным причинам в срочную продажу значительно дешевле среднерыночных прайсов. Арендные же ставки в столице стабилизируются — их незначительный рост прекратится ввиду большого выбора помещений. При этом в процессе торга с собственниками квадратов у постояльцев есть все шансы выбить себе скидку до 20% от изначально заявленной цены.
