Осенью цены на новостройки снизятся на 20%

Как мы считали

Продажи на рынке жилой недвижимости продолжают падать. Если в прошлом году, по данным Минюста, частные и государственные нотариусы оформили 178,5 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов (это почти на 40% меньше, чем в 2013 г.), то за шесть месяцев 2015 г. - чуть более 73,1 тыс. "Спрос на жилье остается низким. С начала этого года в Киеве ежемесячно проводится порядка 300 сделок на рынке первичного жилья и почти 200 - на вторичке", - говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Для сравнения: в прошлом году в столице ежемесячно продавалось около 650 квартир в новостройках, а в 2013-м - 1200. Намного больше было покупателей и на вторичном рынке Киева: в 2014 г. в среднем фиксировалось 470 сделок ежемесячно, а годом ранее - свыше 1,3 тыс. Аналогичная ситуация и в других крупных городах Украины: активность покупателей снизилась примерно вдвое по сравнению с прошлым годом и в четыре-шесть раз по отношению к 2013 г.

Стоит ли ожидать на рынке недвижимости традиционного осеннего увеличения продаж? Консенсус-прогноз "ВД" подготовлен на основе усредненного показателя прогнозов консалтинговых и строительных компаний, а также агентств недвижимости. Мы попросили экспертов и участников рынка - компании ARPA Real Estate, Colliers International, "Олимп Консалтинг", UTG, Харьковское агентство недвижимости, SV Development, City Development Solutions, "Интергал-Буд" и "Фундамент" - спрогнозировать, чего ожидать от рынка недвижимости нынешней осенью и как изменятся цены на жилье к концу этого года. "ВД" дифференцировала вклад каждого опрошенного в общий прогноз на основе независимых репутационных характеристик. Суммировав полученные в итоге оценки, мы получили следующий прогноз.

Ценники на первичку менять не будут

На рынке жилья колоссальный переизбыток предложения. К примеру, в базе портала недвижимости Address.ua сейчас находится свыше 50 тыс. квартир в Киеве, из них 10,7 тыс. - в новостройках. "На первый взгляд, это очень много, учитывая тенденцию снижения спроса. Но на рынке первичного жилья "затоваривания" не наблюдается. Если объект введен в эксплуатацию и собственник предлагает адекватные цены, квартиры продаются. Стоят в основном переоцененные объекты", - говорит Михаил Артюхов.

В проигрыше остались недальновидные застройщики, которые в феврале - начале марта резко повысили цену на свои объекты, привязав ее к доллару. Если в январе этого года средняя стоимость жилья на первичном рынке Украины составляла 16,4 тыс. грн./кв. м, то буквально через месяц она взлетела до 30,5 тыс. грн./кв. м. Но результатом такой политики стало снижение объемов продаж. Поэтому уже с апреля цены начали постепенно падать, достигнув нынешних 19,9 тыс. грн./кв. м. "Подняв цены в привязке к валюте и потеряв клиентов, застройщики начали корректироваться за счет различного рода акций и скидок, которые достигали 30-40%. Этим, как правило, отличались крупные компании", - рассказывает Михаил Артюхов.

Что будет с ценами на недвижимость и возможен ли новый скачок осенью - вопрос, который интересует всех потенциальных покупателей жилья. Серьезного ослабления национальной валюты до конца года не ожидается: курс гривни будет находиться в диапазоне от 23,5 грн. (прогноз МВФ) до 26,5 грн. за доллар (обобщенные ожидания финансовых аналитиков). Тем не менее "ВД" попросила экспертов озвучить три сценария: если доллар опустится ниже нынешней отметки, если не будет значительных колебаний и если американская валюта перешагнет 30 грн.

Если прогнозы финансистов оправдаются и доллар не поднимется выше 26-27 грн., то на рынке первичной жилой недвижимости это практически не отразится. "Привлекательные для покупателей программы банковского кредитования отсутствуют, а общая экономическая ситуация в стране остается неблагоприятной. Поэтому вряд ли можно прогнозировать рост цен на первичную недвижимость", - говорит главный аналитик группы компаний "Интергал-Буд" Анна Лаевская. Но и снижения цен ожидать не стоит: переизбыток предложений вряд ли заставит застройщиков пересмотреть свои прайсы. Нулевой прибыльностью проектов они довольствоваться не готовы, поскольку нуждаются в средствах на достройку начатых объектов. Максимум, что может ожидать рынок новостроек, - это незначительное падение гривневых цен. "Возможно, к концу года они снизятся на 3-5%, но не более того", - считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. В регионах удешевление жилья будет еще менее заметным. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга и рекламы строительной группы "Фундамент" Евгения Смирнова, цены могут просесть в пределах 1-2%.

А вот скачок доллара выше 30-35 грн. рынок первички может просто не пережить. В этом случае себестоимость квадратных метров повысится, а покупательская способность населения упадет практически до нуля. И если обвал гривни в начале года привел к ажиотажному спросу на жилье, то больше эта ситуация не повторится. Последние восемь месяцев рынок недвижимости держался за счет гривневых депозитов, которые украинцы массово забирали из банков и инвестировали в квадратные метры. Теперь у людей закончились деньги. "Если доллар приблизится к 40 грн., то застройщики просто прекратят возводить объекты и будут снимать их с продажи. Продавать жилье себе в убыток никто не станет. Дешевле будет просто заморозить стройку или вообще выйти из проекта с теми деньгами, которые есть, как это уже не раз бывало в Украине", - говорит Александр Рубанов. Такая ситуация может привести к коллапсу на рынке. "Если свернет свою деятельность мелкая компания, это мало кто заметит. Но если с рынка уйдет крупный застройщик, а потом еще один, это вызовет недоверие ко всему рынку недвижимости. Даже если у людей будут деньги, они не станут инвестировать их в строительство", - считает Евгений Смирнов.

На что предлагают скидки

Обычно осенью рынок новостроек оживляется, но из-за отсутствия денег у населения в нынешнем году на нем будет царить застой. При этом на продажу выставляются все новые квартиры. К примеру, только в Киеве с начала текущего года появилось 16 новых объектов. Поэтому конкуренция за клиентов накалится до предела. "Скидки и акции позволят активизировать продажи и привлечь средства населения для завершения строительства", - отмечает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. Если в настоящее время дисконт чаще всего колеблется в диапазоне 5-10%, то осенью он может составить до 20-25%. Но к обвальному снижению цен это отношения не имеет - скидки, как правило, предлагают лишь на переоцененные объекты или на квартиры невостребованных этажей (первый и последний), с неудачными планировками и т. д.

Серьезный демпинг может свидетельствовать о проблемах с проектом или, проще говоря, о том, что компании отчаянно нужны деньги. "Сейчас получить банковский кредит практически невозможно, как и привлечь деньги иностранных инвесторов, а платежеспособность населения очень низкая. В таких условиях подавляющее большинство застройщиков, по сути, строят пирамиды - устраивают сумасшедшие акции на жилье на начальной стадии строительства, а деньги инвесторов перенаправляют на другие объекты с большей степенью готовности. Возникает вопрос - откуда они возьмут средства на недавно начатые проекты?" - говорит специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий.

Не исключено, что осенью на рынке могут появиться новые "элита-центры" и инвесторы, поддавшиеся на соблазнительные 30%-ные скидки, останутся без жилья. "Риск появления недостроев высок. Спрос на недвижимость переместится в сторону компаний, которые ведут строительство за счет собственных средств и гарантируют сдачу объектов в срок", - считает Анна Лаевская.

Часть застройщиков вообще покинет перенасыщенный столичный рынок и переместится в регионы. "Количество предложений на первичном рынке Одессы, Харькова и других городов-миллионников в соотношении с количеством жителей намного меньше, чем в Киеве. Запуская там новые проекты, девелоперы будут предлагать более мелкие планировки, более дешевые ценовые решения, в том числе и сознательно упрощая качество строительства за счет применения недорогих стройматериалов", - говорит Евгений Смирнов.

В тренде малогабаритки с ремонтом

Жилье небольшой площади по относительно невысоким ценам - это та ниша, которая будет развиваться наиболее активно. Средний метраж квартир в Киеве, например, уже сократился с 82,9 кв. м в 2013 г. до 71,9 кв. м в текущем. По оценке Анны Лаевской, доля жилых комплексов эконом- и комфорт-класса превысила 70% от общего количества новостроек в продаже. Предложение в бизнес- и элит-классах в основном представлено старыми проектами, реализация которых была начата три-пять лет назад.

"Сейчас будет золотое время для компаний, которые занимаются мелкогабаритным жильем, панельным строительством. Его себестоимость ниже, поскольку такое строительство меньше зависит от импортных стройматериалов", - говорит Евгений Смирнов. Многие застройщики пойдут на переформатирование уже существующих проектов, нарезая меньшие по площади квартиры. "Уменьшая площадь, застройщики будут добавлять другие приятные бонусы для покупателей: ремонт, мебель-трансформеры, детские площадки, благоустроенная территория и т. д.", - полагает Михаил Артюхов.

Сокращение площадей квартир в новостройках обеспечит украинцам и еще один бонус - даст возможность сэкономить на коммунальных платежах, которые в этом году выросли на 60%. "На выбор покупателей очень сильно влияет стоимость коммунальных платежей - большие по площади квартиры дороже в обслуживании", - говорит член совета директоров компании "Харьковское агентство недвижимости" Елена Манжос. Желание жить в огромных апартаментах окончательно отобьет инициатива Минфина, предлагающего повысить налог на недвижимость для владельцев больших квартир (от 300-350 кв. м) и домов (от 500 квадратов) до 25 тыс. грн. в год, тогда как сейчас соответствующие платежи составляют около 2 тыс. грн.

Покупатели снова вспомнили о хрущевках

Риски появления недостроев заставят покупателей обратить внимание на вторичный рынок жилья. Если в 2014 г. в новостройках приобреталось 58% от общего количества жилья в столице, то в этом году - 54%. "Никто не сможет дать гарантий, что строительство закончится в срок. Обанкротиться может любая строительная компания. На вторичном рынке много квартир по $1 тыс./кв. м того же уровня, что и в новостройках, и люди могут без риска приобрести эту недвижимость", - утверждает Сергей Костецкий.
У вторички есть еще одно преимущество - перспектива удешевления. "Цены будут снижаться до тех пор, пока разница между стоимостью квадратных метров на первичном и вторичном рынке не составит 15-20%", - прогнозирует Александр Рубанов. "Ценового дна мы достигнем, когда приблизимся к гривневой цене, соизмеримой с той, которая была при курсе доллара 8 грн. Тенденция снижения цен на вторичное жилье будет продолжаться, пока средняя стоимость квартир в гривне не вернется к своей прежней величине конца 2013 - начала 2014 годов", - говорит Елена Манжос.

Уже сейчас многие хозяева квартир готовы идти на 20%-ную скидку от первоначально заявленной ценовой планки. "До конца года цены на вторичку могут опуститься на 9-12%", - прогнозирует Евгений Смирнов. Драйвером снижения цен на вторичное жилье станет большой наплыв предложения. По оценкам аналитиков, сейчас на каждого потенциального клиента более 30 предложений, и их количество постоянно растет. Осенью на рынок выбросят находящиеся в залоге у банков квартиры, а также жилье большой площади, которое украинцы будут пытаться продать из-за дороговизны обслуживания в связи с ростом коммуналки.

Опубликовано в ежемесячнике "Власть денег" за сентябрь 2015 г. (№9/434)