Жилая недвижимость: выбор перед выборами
Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в Украине в первом полугодии уменьшилась почти на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. При этом объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в Киеве снизились на 64%. Также в первом полугодии отмечается снижение числа зарегистрированных домов. По данным "Ситиконсалт Кепиталс Компани", около 30% столичных новостроек, по которым на рынке есть актуальные предложения, находятся в стадии введенных в эксплуатацию. То есть не все квартиры были проданы до завершения строительства. В бизнес-классе доля таких домов меньше — около 25%. После стремительных темпов роста строительства и увеличения объемов строительных работ в 2016 и 2017 гг. такие тенденции немного настораживают.
Впрочем, девелоперы не видят причин для волнения. "Для застройщиков показательный период — это конец года, а не первое полугодие, — отмечает владелец девелоперской компании "Акрополь", член совета директоров КСУ Дмитрий Войцех. — Думаю, что по итогам года никаких статистических падений не будет". По его мнению, снижение ввода в эксплуатацию объясняется тем, что в прошлом году был значительный рост этого показателя, многие компании сдали дома, а сейчас работают над новыми проектами. В целом, считает эксперт, в 2018 г. в строительстве продолжаются умеренно оптимистичные тенденции прошлого года.
Цены будут расти
По данным "Ситиконсалт Кепиталс Компани", с февраля цены на квартиры в новостройках немного снизились. Вероятнее всего, это произошло вследствие снижения курса доллара США к гривне. Средняя цена вернулась к январскому уровню только к концу лета. В числе факторов, которые повлияли на это, — небольшое сокращение количества предложений в эконом-классе, проседание курса гривни, восстановление спроса после периода отпусков. В "Киевгорстрое" объясняют увеличение стоимости жилья в новостройках ростом цен на стройматериалы, комплектующие, топливо, энергоносители, повышением оплаты работы строителей. "С начала года в среднем цены выросли на 25%, — констатирует директор департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова. — Поэтому, подойдя практически впритык к прибыльности, многие застройщики, и мы в том числе, поднимаем цены на квартиры". По данным холдинга, в целом на сегодняшний день себестоимость строительства увеличилась на 25% и квадратный метр вырос в цене на 25%. Такая тенденция сохранится и в дальнейшем, уверена Татьяна Маркова. По словам директора департамента по маркетингу "Ситиконсалт Кепиталс Компани" Ольги Момчилович, драйверами повышения цен могут стать валютные колебания, сезонное повышение активности потенциальных покупателей, продолжающийся переток спроса в сегмент более качественного жилья. "Среди других факторов, влияющих на цену как в одну, так и в другую сторону, можно назвать доступность кредитов, рост реальных доходов населения, развитие сферы альтернативного капиталовложения. Вполне возможно, уровень роста цен по сравнению с серединой зимы прошлого года составит 3–4%", — добавляет она.
В пригороде Киева в среднесрочной перспективе цена на жилье в новостройках вырастет на 5–10% из-за новых требований по этажности жилых комплексов, считают в "Акрополе". "Поэтому, если планируете покупку жилья под Киевом, это лучше сделать до конца года", — советует Дмитрий Войцех. По мнению заместителя директора по коммерческим вопросам компании "ИСК ОБРИЙ" Олеси Перчак, период курсовых скачков благоприятен для покупателей, откладывающих средства на квартиру в валюте. "Поскольку в бюджетных новостройках цена квадратного метра сформирована в гривне, и девелоперы оперативно не реагируют повышением цен на падение курса гривни", — объясняет она. В ближайшие полгода, по ее словам, стоит ожидать повышения до 15%. К факторам, которые дают основания прогнозировать подорожание в сегменте новостроек, кроме выше упомянутых, эксперт добавляет также предстоящие президентские выборы в марте 2019 г. "Покупатели стремятся перед выборами куда-то вложить свои деньги, и самый надежный способ — вложить их в недвижимость. Думаю, что к концу зимы стоит ожидать всплеска спроса и незначительного роста цены", — прогнозирует Олеся Перчак. В Royal House ожидают с августа до конца года рост цен на рынке первички на уровне 5% при условии сохранения уровня роста экономики страны не ниже нынешнего.
Покупательная способность
По информации девелоперских компаний, спрос на квартиры в новостройках по-прежнему высокий. "Потребитель принял ситуацию в стране и более спокойно расстается со значительной суммой денег, которую ранее хранил в банках, на депозитах, в валюте или под матрасом", — говорит директор по продажам и маркетингу Royal House Руслана Грабко. Также она отмечает, что развитие банковского кредитования первичной недвижимости дает возможность более уверенно смотреть в будущее и покупать квартиры с большей площадью. Еще один вывод эксперта — покупатель готов платить немалые деньги за продуманный до мелочей и качественный продукт. В компании "Киевгорстрой" уверены, что столичные застройщики смогут продать не только построенные квадратные метры, но и те, которые в планах. "Пока банковская система будет отвоевывать назад потерянное в период кризиса доверие, люди будут хранить деньги либо дома, либо вкладывать их в квадратные метры", — отмечает Татьяна Маркова. К тому же это хороший способ инвестировать деньги: доходность от перепродажи квартиры в готовом доме, если она была куплена на этапе котлована, составляет порядка 25–40%. В готовых домах холдинга практически не остается свободных квартир. По-прежнему самым высоким спросом пользуется жилье эконом- и комфорт-класса.
Самые ходовые — однокомнатные квартиры, практически впритык к ним идут "двушки", их в основном покупают для себя. Спрос на жилье бизнес-класса остается стабильным уже многие годы. По словам Татьяны Марковой, в большинстве случаев покупка совершается при 100%-ной оплате, именно тогда застройщик привлекает наибольшей скидкой, а если к тому же операция происходит на этапе котлована, то и очень привлекательной ценой. По показателям этого года около 15% квартир покупают с помощью ипотеки.
В "ИСК ОБРИЙ" приятно удивлены покупательской активностью летом, несмотря на то, что этот период считается наименее активным сезоном в сфере недвижимости. Так, количество сделок возросло в сравнении с прошлым летом в среднем на 23%. Способствовали покупательской активности девальвация гривни и маркетинговые программы стимулирования спроса девелоперов.
Настроения в сегменте
Среди тенденций 2018 г. эксперты выделяют рост спроса на жилье небольших площадей, но с продуманной эргономикой внутреннего пространства. По словам Олеси Перчак, сегодня в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса наблюдается смещение спроса в пользу более комфортных планировок однокомнатных квартир площадью 36–40 кв. м. При этом покупатели отдают предпочтение квартирам с европланировкой, когда гостиная объединена с кухонной зоной и есть отдельная спальня. Покупатель все чаще выбирает проекты с развитой внутренней инфраструктурой, а девелоперы развивают еще одну тенденцию — предоставление дополнительных сервисов для инвесторов: помощь в оформлении квартиры, паркинг и т. д. В то же время малометражные квартиры занимают довольно объемный сегмент: в ближнем пригороде Киева и области доля доступного готового однокомнатного жилья в новостройках — 11%, по Киеву — около 6%. В строящемся жилье, которое будет вводиться в эксплуатацию в ближайшие два года, — соответственно 10–11 и 8%. Доля смартов среди однокомнатных квартир, ввод которых запланирован на 2020–2021 гг., составляет уже 16%. Еще одна тенденция пригорода — жесткая конкуренция за потребителя между классами эконом и комфорт, которые занимают около 90% рынка нового жилья. "Сейчас выигрывает жилье класса комфорт. Так, например, год назад доли на рынке распределялись таким образом: 50% — эконом, 40% — комфорт. Сегодня — с точностью до наоборот", — рассказывает Ольга Момчилович. Доля бизнес-класса в Киеве и области — около 10%, в то время как предложений жилья класса элит в области практически нет.
В последние два-три года покупательская способность на рынке недвижимости Киева сохраняется на одном уровне. Вкратце его можно охарактеризовать как умеренный, поскольку далеко не всем финансовое положение в не самое простое для Украины время позволяет купить новое жилье. За счет этого год за годом формируется огромная доля отложенного спроса со стороны людей, которые мечтают о квартире в новостройке, но не могут обзавестись ей здесь и сейчас.
У корпорации "Укрбуд" показатели продаж по Киеву в первом полугодии 2018 года примерно соответствуют показателям первой половины прошлого года. При этом определенная этапность в динамике продаж у нас тоже заметно не меняется: около 40% всей жилплощади покупают при открытии продаж на старте строительства, когда квадратный метр предлагается по минимальной цене. Большая часть оставшихся квартир продается до введения дома в эксплуатацию, и на момент сдачи свободной жилплощади зачастую остается меньше 5%, а в отдельных случаях не остается вообще.
Новых тенденций в плане покупательских предпочтений пока тоже не наметилось. Как и в предыдущие годы, наибольшей популярностью у клиентов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади в жилых комплексах комфорт-класса.
При этом цена квадратного метра с начала года тоже изменилась незначительно. На столичном рынке аналитики фиксируют повышение, но совсем небольшое - на уровне 4-5,5%. На стоимость недвижимости в нынешнем году влияли в основном традиционные факторы - это размер зарплат строителей, цена материалов и комплектующих, тарифы на коммунальные ресурсы, отчасти курс иностранных валют. От него тоже зависит стоимость энергоносителей, а еще горюче-смазочных и строительных материалов, не говоря уже о продукции иностранного производства, у которой не всегда есть качественные отечественные аналоги.
Так как удерживать рост цен с каждым месяцем девелоперам становится все сложнее - тем более при подорожании иностранных валют, - до конца осени на столичном рынке однозначно стоит ждать повышения стоимости квадратного метра в новостройке. Насколько именно вырастет цена, однозначно сказать сложно. Но участники рынка предполагают, что рост может достичь 10-15%. Поэтому сейчас, особенно при наличии заманчивых скидок и акций, может быть лучшее время для выгодной покупки недвижимости.
Если курс иностранных валют будет расти заметно, то можно ожидать увеличения доли сделок со 100%-ной оплатой жилья, находящегося на начальных этапах строительства. В таких домах девелоперы предлагают максимально низкую цену квадратного метра. А по мере приближения к окончанию строительства стоимость, как известно, поэтапно повышается. Поэтому для тех людей, которые имеют накопления в гривне, покупка недвижимости становится эффективным способом сохранить свои деньги от обесценивания. И даже больше - заработать на своей инвестиции путем дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, когда дом будет достроен. Но здесь очень важно учитывать риски, с которыми сопряжена любая инвестиция. А потому стоит доверять свои деньги только тем строительным компаниям, у которых хватит сил, ресурсов и порядочности закончить начатое и выполнить свои обязательства перед клиентами.
Кроме того, в корпорации "Укрбуд" ждут дальнейшего роста популярности ипотечного кредитования. После старта совместных программ с банками-партнерами это направление показывает стабильный рост. Если в 2016 году жилье в кредит брали меньше 1% покупателей, то по итогам прошлого года их было 3,5%, а в первой половине текущего - уже 6,6%. Пока же самой востребованной формой оплаты остается рассрочка - в первом полугодии 2018 года ей воспользовались 43% клиентов "Укрбуда" в Киеве.
Что же до новых тенденций нынешнего года, то на столичном рынке повысился спрос на коммерческую недвижимость. В корпорации "Укрбуд" это заметно особенно сильно - только в первой половине 2018 года было продано больше нежилых помещений, чем за весь 2017-й. Одна из причин такого оживления рынка - постепенное возвращение части бизнеса в стрит-ритейл из больших торговых центров. Еще один фактор - увеличение группы клиентов, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции, чтобы позже перепродать ее или сдать в аренду.
Не стоит забывать и про продолжающуюся позитивную тенденцию к повышению качества жилых комплексов. И речь не только о качестве строительства. Учитывая острую конкуренцию на рынке, девелоперы привлекают клиента, стараясь предложить ему при примерно той же цене больше, чем другие. А это и более современная архитектура домов, и красивый дизайн внутренних помещений, и новые подходы к обеспечению безопасности жильцов, благоустройству окружающей территории, созданию собственной инфраструктуры, это применение новых энергоэффективных технологий и цифровых решений, и многое-многое другое. Главное, что однозначный победитель в этой борьбе всегда один - покупатель, который в результате получает более комфортное пространство для жизни..
Новая транспортная развязка рядом с ЖК "Комфорт Таун"
На сегодняшний день в столице возводится около трехсот новостроек. Однако очень редко застройщик заботится о создании полноценной социальной инфраструктуры: школы, детские сады, парковки и дороги.
ЖК "Комфорт Таун" яркий пример ответственности застройщика, который не только берет на себя обязательства строить высококачественное жилье, но и развивает инфраструктуру для жителей своего комплекса, а также беспокоится о благоустройстве для жителей близлежащего микрорайона.
Инвестор создал не только яркий и удобный жилой комплекс со своей собственной развитой инфраструктурой, но и обустроил транспортную развязку с учетом возросшего автомобильного трафика.
В этом году завершены строительные работы и открыта новая транспортная развязка на пересечении проспекта Соборности и улицы Вифлеемской, благодаря чему появился прямой выезд в направлении центра города. Все работы были выполнены полностью за деньги инвестора.
Была построена абсолютно новая эстакада, осуществлено обновление дорожного покрытия проезжей части и тротуаров, заменено освещение, установлены новые дорожные знаки, нанесена дорожная разметка и обустроены пешеходные переходы, высажены деревья.
Весь комплекс мер осуществлен с целью организации беспрепятственного движения транспорта и пешеходов, а также улучшения условий пользования общественным транспортом для всех граждан. Кроме этого, уменьшение автомобильной нагрузки как для жителей ЖК "Комфорт Таун", так и для всех остальных, что позитивно скажется на экологическом состоянии микрорайона за счет ликвидации пробок и уменьшения концентрации выхлопных газов, рассказывает директор по маркетингу ЖК "Комфорт Таун" Александр Шуляк. Это нормально и правильно, когда застройщик, кроме строительства тысячи квадратных метров качественного жилья, тратит деньги на создание всего набора инфраструктурных объектов для города в целом. И это является одной из наших задач, которую мы добросовестно выполняем.
Необходимость этой развязки существовала, наверное, еще с 90-х годов прошлого века. Поэтому нам вдвойне приятно, что мы сумели решить общественно значимую задачу.
Правильно выбранная стратегия строительства и управления комплексом принципиально отличает ЖК "Комфорт Таун" от других конкурентов. Наш безусловный приоритет - это создание комфортных условий жизни для всех жителей ЖК "Комфорт Таун".
