Великое открытие. Стоит ли немедленно снимать мораторий на продажу земли
У каждого мнения есть ярые сторонники, в том числе среди экспертов и участников агрорынка. 30 октября они разделились на две команды в дискуссионном клубе "ДС" с ведущим Петром Биляном. В борьбе за голоса зрителей, которые и определили победителей, игроки привели самые разные аргументы, позволяющие глубже разобраться в сути этой без преувеличения национальной дилеммы. Ведь запрет на продажу земель сельхозназначения (около 41 млн га) действует уже более 17 лет и регулярно продолжается Верховной Радой.
Итак, в баттле на тему "Мораторий на продажу земли - спасает или убивает Украину?" сошлись "красные", которые выступают за незамедлительное открытие рынка земли, и "белые", выдвигающие длинный список условий для снятия моратория. Безоговорочных приверженцев рынка представляли юридический директор агрохолдинга "Астарта" Лилия Тимакина, инвестиционный банкир Сергей Фурса и профессор Института государства и права им. В. М. Корецкого НАН Украины, доктор экономических наук Павел Кулинич. Им оппонировали директор Института социально-экономической трансформации Илья Несходовский, главный редактор сайта AgroPolit.com Наталья Белоусова и руководитель организаций "Центр развития земельных отношений в Украине" и "Максимум Украина" Леонид Корейба.
Об инвесторах и спекулянтах
Начал игру Сергей Фурса, указав на экономические последствия закрытого рынка земли. "Сейчас вы не можете купить землю и вы не можете пойти в банк, чтобы он дал вам заем под эту землю. И затягивание с открытием рынка приводит к тому, что, с одной стороны, умирают собственники паев, а с другой - мы теряем время и деньги. Вот мы провели приватизацию "Укртелекома", когда он никому уже не был нужен... Мы так дотянем и с рынком земли. Мы знаем, как развиваются современные технологии, и понимаем, что, возможно, через пять-десять лет земля уже не будет таким важным инвестиционным активом, когда, к примеру, какие-нибудь хлебные деревья начнут выращивать..." - спрогнозировал инвестбанкир.
По его оценке, из-за моратория на продажу сельхозземель Украина упускает возможность привлечь инвестиций на сотни миллионов, а то и миллиарды долларов.
Впрочем, интерес инвесторов - это не всегда плюс, ведь агросектор может пострадать, если в него хлынут спекулянты, оппонировал Илья Несходовский из "белых".
"Основное назначение земли - это средство производства для выращивания продукции. Когда мы понимаем, что с открытием рынка цена на землю может вырасти с $1,2 тыс. га до $10 тыс., как в Польше, то земля может стать просто инвестицией. Это приведет к тому, что я могу купить ее, но обрабатывать не буду, потому что я понимаю: пройдет три года, и стоимость этой инвестиции будет не $1,2 тыс., а, условно говоря, $5-6 тыс." - пояснил Несходовский.
Однако Фурса не согласился с утверждением, что купленные участки не будут использоваться: "Инвесторы - жадные люди. И если даже я купил на ожиданиях роста цены, то почему земля должна простаивать? Я буду сдавать в аренду и получать деньги".
"Зачем вам эти проблемы: просто стали собственниками, подождали и получили прибыль", - не сдавался Несходовский.
"Это деньги", - отчеканил в ответ инвестбанкир.
Но такой звонкий аргумент не убедил оппонента. Несходовский отметил, что поступления от аренды - сущие копейки по сравнению с тем, что капитал, вложенный в участок, может вырасти в пять раз.
О двух сторонах выбора
В "белой" команде считают, что Украина еще не готова к свободному рынку земли, ведь многие рядовые пайщики не знают своих прав, а подчас и не ориентируются в ценах.
"Если открывается рынок земли, я считаю, будет хаос, потому что люди - в основном пенсионеры - неосведомленные, они не читают договоры, будет много манипуляций, у них все будут скупать сразу. Нужно донести людям их права и порядок цифр, чтобы они понимали, сколько эта земля может стоить и как сберечь свой участок, если рынок земли откроют. Иначе будет очень много обманутых", - отметил Леонид Корейба, добавив, что гектары дорожают, о чем свидетельствуют растущие ставки аренды, а значит, пайщики должны знать - ее выгодно придержать как актив.
"А не лучше ли будет, если у селянина появится право выбора - сдать в аренду или продать земельный участок?" - парировал игрок из "красной" команды Павел Кулинич, который в 2001 г. сам готовил законодательство для трехлетнего моратория на продажу сельхозземель, не подозревая, что подготовительный период к запуску рынка затянется так надолго.
Эксперт уверяет, что 17-летнее ограничение права собственности свидетельствует о деградации правовой системы. "Представьте, что у вас заработана солидная сумма денег, но она в стеклянной коробочке, и вы не можете ее открыть и воспользоваться деньгами. Так и собственники земельных участков видят это добро, но могут пользоваться им только ограниченно - в рамках законодательства об аренде. У них на 90% отобрано право собственности", - утверждает Кулинич.
Я бы говорила о рынке земли, в первую очередь, с точки зрения лиц, которые ее обрабатывают. Мы много говорили о защите прав пайщика, собственника земельного участка, говорили, что он необразованный, ничего не понимает. Хочу это опровергнуть, пайщики знают свои права и защищают их не хуже чем сельхозпроизводители. Выгодна ли арендодателю сдача участка на длительный срок (даже при условии если собственнику земли заплатят 5 или 7 арендных плат наперед)?
Арендодатель не получает в этом случае реальной стоимости земельного участка. Он может отдать землю по договору эмфитевзиса на 49 лет, но и в этом случае не получит рыночную стоимость земельного участка. Я сейчас представляю аграрный бизнес. Нам также невыгодно выплачивать арендную плату авансом за несколько лет вперед не получая титульного права собственности и не имея гарантий, которые обеспечивают владение таким земельным участком. Мы несем значительные затраты, но не можем отнести к своим активам указанный земельный участок. Он не может быть предметом залога в банке. В данном случае мы не можем вносить значительные инвестиции в арендуемую землю, в том числе развивать ирригационное производство. То есть, мы не можем применять технологии, предусловием чего есть стабильное землепользование участком.
Кроме того, развитие перерабатывающей промышленности возможно только при условии, что в логистической доступности от перерабатывающего предприятия есть земли, на которых указанное предприятие может гарантировано выращивать сырье. Любой агрохолдинг или агропроизводитель, который уже имеет переработку, находится в логистической зависимости от земельного банка, на котором выращивается необходимое для производства сырье, поэтому такие предприятия, не могут обрабатывать земли сегодня в Полтавской области, завтра - в Хмельницкой, послезавтра - в Житомирской, даже если они с хорошим бонитетом. Развитие необходимой инфраструктуры и перерабатывающей отрасли может быть только со стабильным правом собственности на рынке земли.
В целом нельзя переживать о владельце земли, ограничивая его права. По такой логике, давайте ограничим право собственности на недвижимость - пусть люди сдают ее в долгосрочную аренду.
И главный вопрос: что делать с 10,5 млн га земель госсобственности, которые на сегодняшний момент распределяются непрозрачно, пока закрыт этот рынок, на сегодняшний момент никто не понимает - кто владеет, кто пользуется и у кого находятся эти земли. Сегодня все аграрные госпредприятия убыточны, в то время, когда частный сельхозпредприятия прибыльные! Поэтому в первую очередь следует открыть рынок государственной земли, сделать правила продажи земли прозрачными.
При разработке правил оборота сельскохозяйственных земель необходимо помнить о том, что среди покупателей таких земель должны быть в первую очередь сельхозпроизводители - как физические так и юридические лица. Действующее законодательство гарантирует арендаторам, которые надлежащим образом выполняют свои обязательства по договорам аренды, преимущественное право покупки арендуемой земли при соблюдении иных равных условий.
При обеспечении такой гарантии, уверенна, что мы не только сохраним аграрную сферу, заинтересуем сельхозпроизводителей развивать переработку сырья но и обеспечим справедливую рыночную цену на землю, которую сможет получить продавец земли. Хочу обратить внимание на то, что продажа земли не является обязательной, по моей оценке, в первые 2-3 года после снятия моратория продадут 10-15% собственников земли, но право на такую продажу, которое гарантировано Конституцией Украины, должен иметь каждый собственник.
О способах "продажи"
Но так ли необходима купля-продажа сельхозземель? Леонид Корейба полагает, что эта потребность как минимум преувеличена оппонентами. По его мнению, рынок земли уже существует в рамках договоров аренды и эмфитевзиса - права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
"На сегодня с одного пая семья имеет в среднем от 2-3 тыс. до 15 тыс. грн в год, соответственно, с двух паев можно получать до 30 тыс. На данный момент аграрии дают арендную плату и на два, и на три, и даже на семь лет", - уточнил Корейба.
Однако "красные" считают, что при многих сделках с наделами корректнее говорить о сером рынке купли-продажи земли, где проигрывают обе стороны. Потому что тот, кто берет участок не по чистой схеме (через покупку корпоративных прав, эмфитевзис, наследование), всегда учитывает риски и не даст рыночной стоимости.
"Если мне, моему предприятию завещают земельный участок или я заключаю договор эмфитевзиса, я все равно заложу какой-то процент, который не выплачу собственнику. Потому что в данном случае я не могу получить титульного права собственности на землю. А значит, это невыгодно как для приобретателя земельного участка, так и для "продавца". Нужно еще поискать человека, который пойдет на такой шаг и приобретет земельный участок с такими рисками", - констатировала Лилия Тимакина, отметив еще один плюс открытого рынка земли в естественном сокращении количества серых схем по приобретению наделов.
Об условиях раздора
Подчеркнем, что позиции команд не были полярными и в далекой перспективе сближались. "Белые" не против рынка земли, однако выдвинули ряд предварительных условий: завершить инвентаризацию участков (по данным Корейбы, половины участков еще нет в кадастровой карте), усилить защиту собственности (чтобы не допустить рейдерства), обеспечить доступ к дешевым и долгосрочным кредитам мелким и средним фермерам, а также тем, кто только хочет войти в аграрный бизнес (чтобы повысить их шансы на приобретение земли в конкуренции с агрохолдингами).
А когда Сергей Фурса из "красных" отметил, что банки как раз и выдавали бы кредиты под залог земли, если бы она стала товаром, Наталья Белоусова оппонировала ему, что доступа к финансированию нет у людей, которые только собираются работать в агросекторе.
"Государство могло бы через свои банки создать льготное кредитование или запустить целевое рефинансирование под агропроекты и дать мне и каждому из вас шанс попробовать стать хозяином на украинской земле. Если государство не даст дешевых кредитов большинству украинцев, мы будем завтра работать на тех, кто будет платить нам доллар за час", - сказала игрок "белой" команды.
А во время общения с залом прозвучало еще одно предложение о подготовке к рынку земли.
"Сегодня нужна широкая дискуссия о роли территориальных общин: будут ли они полноправными игроками и смогут ли защищать права своих членов после открытия земельного рынка? Нужно передать им земли и предоставить эффективные механизмы распоряжения ими. Потому что они ближе к людям, люди знают их представителей в лицо, знают, откуда они и что делали. Люди им доверяют", - сказал член политсовета Аграрной партии Украины Александр Луцкий.
Его сразу же поддержал Илья Несходовский, подчеркнув, что в таком формате действительно намного безопаснее открывать рынок: "Земля может быть продана, может, соответственно, распределяться именно теми, кому доверяют люди. И тогда уже будет не один человек, а теробщина, а она может нанять юристов, которые защитят их права".
А управляющий партнер юрфирмы EVRIS Игорь Кравцов добавил правовых аргументов в копилку "красных". "Вопрос о необходимости отмены моратория уже не стоит, потому что у нас есть европейская Конвенция о защите прав человека, которую признала Украина. У нас есть решение ЕСПЧ в деле "Зеленчук и Цюцюра против Украины", в котором четко прописано, что мораторий в Украине незаконный, четко установлено нарушение прав собственности граждан, которым не позволяют распоряжаться своей землей", - отметил юрист.
На что у "белых" ответили, что решения ЕСПЧ имеют для нас только рекомендательный характер.
Впрочем, не сам факт возможного снятия моратория на продажу сельхозземель, а условия для открытия рынка стали ключевыми вопросами в игре. Кроме вышеперечисленных, обсуждались и ограничения на продажу как по количеству гектаров, так и по статусу продавцов: физлицо, юрлицо или иностранцы. Мнения разошлись.
В конце игры Лилия Тимакина заверила, что ее команда не говорит об открытии рынка земли без правил. Она также готова участвовать в написании законопроекта о прозрачных и справедливых правилах оборота сельскохозяйственных земель, которые будут защищать права как собственников земли, так и сельхозпроизводителей.
И по итогам голосования с двойным перевесом выиграли "красные", которые выступали за снятие моратория на продажу земли сельхозназначения как можно скорее.
Земельная дискуссия мне напоминает предложение: давайте отрубим голову, потому что у нас есть перхоть. Но ведь было бы целесообразнее остаться с головой и найти лекарство от перхоти. То же и с земельным мораторием. Что он представляет сегодня и нужно ли его снимать? В 2008-2009 гг. Конституционный суд Украины (КСУ) получил производство от президента Виктора Ющенко с таким же вопросом. И тогдашний судья КСУ Виктор Шишкин четко в своих выводах обосновал, что не нужно. Вот один из аргументов: ресурсное предназначение земли не такое же, как у кофточки, автомобиля или даже помещения, в котором мы сидим. Кофточек может быть много, землю вы не клонируете.
Так нужна ли кому-нибудь сегодня отмена земельного моратория? Например, агрохолдингам. Нет, большинству не нужна. Потому что они вполне довольны дешевой арендой. У нас есть разве что несколько игроков, которые уже располагают ресурсами, чтобы выкупить свой земельный банк.
Нужна ли отмена моратория украинцам? Тоже нет, о чем свидетельствуют закрытые исследования, которые сегодня имеют международные организации. И они видят, что 67% украинцев говорят: нет, уважаемые, мораторий нельзя снимать, но можно создать эффективные механизмы распоряжения землей. Люди знают, что можно не продавать землю и неплохо на ней зарабатывать.
А выгоден ли мораторий государству? Да, выгоден. О масштабах земельной коррупции только ленивый не знает. Так есть ли условия для его отмены, даже если предположить, что на то есть политическая воля. Нет.
Я считаю, что мораторий можно снимать, но только при выполнении определенных условий. Первое и ключевое условие: нужны доступные кредиты для тех, кто хотел бы зайти на этот рынок, купить землю и работать на ней. А вот у тех, кто уже работает на земле, такие возможности есть.
Второе условие - завершенная инвентаризация. Она нам может только сниться. На сегодня ни гроша на это не выделяют. Потому что в мутной воде проще ловить большую рыбу. Представляете, какие у нас будут земельные проблемы и баттлы на фоне нашего земельного рейдерства, которое сегодня процветает?! Мы создадим неистовый рай для рейдеров. Готовьтесь, если хотите снимать мораторий.
Я к тому, что государство должно проводить определенные реформы. И главное - не отрубить голову, а купить лекарства. А лекарства, чтобы земельная реформа прошла безболезненно, - это завершение инвентаризации, размежевание границ ОТГ, запуск доступного кредитования. Не нужно спешить продавать то, что может давать нормальную прибыль. Если есть умный хозяин, то каждый сантиметр будет приносить хороший доход.
