Столичные ТРЦ: лидеры по оптимизму
По нарастающей
После двух лет экономического спада в 2016-м ситуация в Украине стала улучшаться. Рост ВВП в прошлом году составил 2,3%, а в первом и втором кварталах текущего года - 2,5 и 2,3% соответственно. Как отмечают эксперты, основным фактором подъема экономики стало внутреннее потребление, в то время как внешний спрос на экспорт был достаточно слабым.
Если смотреть ретроспективно на розничную торговлю в Украине, в 2015 г. оборот уменьшился на 20,7% после сокращения на 8,9% в 2014-м, что было следствием общего экономического спада в Украине, инфляции, девальвации гривни и снижения доходов населения. Начиная с марта 2016 г., отрицательная динамика сменилась положительной, и в течение года оборот розничной торговли увеличился на 4,3% по сравнению с 2015-м.
Среди позитивных тенденций в 2017 г. управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан отмечает рост объема розничного товарооборота на предприятиях - на конец августа он составил 8,5%. Соответственно, потребление выросло на 6,9% во втором квартале 2017-го. Замедление роста индекса потребительских цен до уровня 108,1% по сравнению с декабрем 2016 г. также благоприятно повлияло на потребление.
"Положительная динамика розничного товарооборота подтвердила общую тенденцию восстановления и на региональном рынке в первом полугодии 2017 года. Общая тенденция роста потребления становится предпосылкой для улучшения спроса на торговые помещения со стороны арендаторов в будущем", - подчеркнул Радомир Цуркан.
Аналитики Colliers International обращают внимание на увеличение спроса на торговые помещения Киева со стороны самых разных арендаторов, включая международных.
Примечательно также, что за первые несколько месяцев ритейлеры не просто возобновили активность, а перешли от единичных открытий к четко выраженной стратегии экспансии.
"Во втором квартале 2017 года ожидания развития бизнеса в Украине в течение последующих 12 месяцев вышли на уровень 2013 года и дополнительно улучшились в третьем квартале. Предприятия розничной торговли находятся среди лидеров по оптимизму", - отмечает руководитель отдела аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости компании Cushman&Wakefield в Украине (ранее DTZ) Марта Костюк.
Новые метры
Стремительный рост нового предложения в 2016-м (на 168 тыс. кв. м) немного замедлился в первом полугодии 2017-го - был открыт только ТЦ Academ City с арендной площадью 8 тыс. кв. м.
По итогам года объем нового предложения ожидается на уровне 56 тыс. кв. м. Согласно объявленным планам двери посетителям откроют ТЦ Smart Plaza Polytech, первая очередь ТРЦ Rive Gauche и "Ритейл Парк Петровка". Открытие комплекса River Moll, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Игоря Заболоцкого, запланировано на III квартал 2018 года. В то же время ряд крупных проектов, открытие которых ожидали в конце 2017 г., переносят сроки. Среди них: Blockbuster Mall, Retroville.
"Новое предложение на рынке торговой недвижимости содействует росту качественного предложения, а значит, повышает конкуренцию среди профессиональных ТРЦ", - отмечает Михаил Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC.
"Но, несмотря на появление новых торговых площадей, объем нового предложения в 2017 году не превысит потенциальный спрос на рынке", - считает Радомир Цуркан. В компании ожидают, что новые площади выйдут на рынок в почти полностью заполненном состоянии благодаря предварительно подписанным договорам с якорными арендаторами. Во втором полугодии, по данным CBRE Ukraine, поглощение вакантных площадей составило 5%. Учитывая все факторы, рост арендных ставок будет поддерживаться ограниченным количеством нового предложения и восстановлением спроса со стороны арендаторов до конца года.
Согласно оценкам Сushman&Wakefield в Киеве сегодня на этапе активного планирования или строительства пребывают ТЦ и ТРЦ общей арендной площадью приблизительно 815 тыс. кв. м. В случае открытия объектов согласно анонсированным планам до конца 2020 г. текущий объем рынка торговой недвижимости увеличится на 43%. Большая часть планируемых объектов, как отмечает Марта Костюк, - ТРЦ регионального и суперрегионального формата.
Общий объем арендной площади ТЦ и ТРЦ в Киеве составляет порядка 1,26 млн кв. м. Как отмечает аналитик, в общей структуре ТЦ и ТРЦ в Киеве около 29% - это объекты так называемого "первого поколения" и торговые центры низкого качества, у которых есть потенциал для дальнейшего редевелопмента.
Время инвестиций
До 2020 г. общая динамика рынка торговой недвижимости в Украине и Киеве будет лишь улучшаться, а сейчас - оптимальное время для приобретения недвижимости.
"Как следствие улучшившейся экономической динамики, мы наблюдаем повышение уровня спроса и арендных ставок на помещения, расположенные как вдоль торговых коридоров, так и в качественных торговых центрах. Также в переговорах с арендаторами сегодня арендодатели соглашаются предоставлять все меньше льготных условий, которые были распространенным явлением в период с 2014-го до середины 2016 года", - акцентирует управляющий директор Cushman&Wakefield в Украине Ник Коттон.
По мнению аналитиков компании, ввод новых площадей в сегменте торговой недвижимости в Киеве позитивно скажется на развитии рынка, увеличив возможности для развития и выхода на украинский рынок новых ритейлеров. При таких условиях арендные ставки будут расти, особенно в лучших ТЦ с хорошо налаженным менеджментом. Открытие крупных шопинг моллов может повлечь за собой повышение уровня вакантности, но лишь на короткий период.
"Общий инвестиционный климат в Украине, а также инвестиционная привлекательность недвижимости заметно выросли. Наилучшее подтверждение этому - количество публичных транзакций. В нынешнем году инвестиции в недвижимость ожидаются на уровне $200-290 млн. Исходя из общего контекста, мы видим потенциал и для инвестиций в торговую недвижимость. Наряду с высокой инвестиционной активностью девелоперов наблюдается интерес к данному сегменту со стороны инвесторов, которые рассматривают торговую недвижимость, представленную на продажу от ФГВФО или же от государственных, или коммерческих банков", - констатирует руководитель отдела рынков капитала компании Cushman&Wakefield в Украине Владимир Мысак.
По словам эксперта, конечные пользователи, которые в настоящее время покупают недвижимость, руководствуются долгосрочной стратегией. С другой стороны, бизнес преследует инвестиционную цель - выгодное приобретение недвижимости.
"Уровень цен на рынке во второй половине 2016 года, а также с первого по третий квартал 2017-го представляет собой десятилетние исторические минимумы практически во всех сегментах. Другими словами, инвестиционно привлекательно покупать недвижимость сегодня", - уверен Владимир Мысак.
В то же время факторы, ограничивающие возможности инвестировать, остаются прежними: возможность привлекать заемное финансирование, неясный статус Донбасса, потребность в прозрачности и независимости судебной системы в стране. По мнению эксперта Сushman&Wakefield, реформы в этом направлении существенно повлияют на прирост иностранных инвестиций в недвижимость в Украине.
"Интерес инвесторов как отечественных, так и зарубежных, есть. И он растет. Индекс инвестпривлекательности Украины, по данным EBA, в первом полугодии 2017-го вырос и составил 3,15 баллов (по пятибалльной шкале) в сравнении с 2,88 в июне прошлого года. Негативные настроения ослабли. Но для роста инвестпривлекательности необходимы четкие действия не на бумаге, а в реальном секторе - борьба с коррупцией, минимизация теневой экономики, реформирование судебной системы, земельный вопрос, увеличение темпа реформ", - подчеркивает Михаил Меркулов.
Прогнозируя развитие рынка в 2018-м, в Сushman&Wakefield ожидают дальнейший рост интереса к инвестициям в недвижимость с учетом укрепления возможности привлечения банковского финансирования. Есть предпосылки к увеличению банковского кредитования сделок в недвижимости.
