Рассрочка или ипотека. Как лучше покупать жилье в новостройках

Киев активно строится, на рынок постоянно поступают новые предложения. В борьбе за покупателя девелоперы предоставляют своим клиентам существенные скидки (от 5 до 20%), предлагают разные варианты рассрочки, а также совместные с банками партнерские программы кредитования.

Популярная рассрочка

В этом году количество желающих купить жилье в рассрочку увеличилось. "До 2013-2014 годов рассрочкой интересовались многие инвесторы. В 2015-2017, в связи с переездом в столицу жителей из восточных регионов и Крыма, большинство составляли покупатели за 100%-ную оплату", - отмечает Вячеслав Павлов, директор по развитию компании NOVBUD. К сегодняшнему моменту ситуация вернулась к тому, что среди населения сохраняется повышенный спрос инвестировать в новострои, но у 40-50% нет возможности приобрести квартиру за полную стоимость. В жилых комплексах NOVBUD квартиры по программе беспроцентной рассрочки приобретают до 45% покупателей, и предпосылок к уменьшению этого показателя в ближайшее время в компании не видят.

По данным отдела продаж мини-города SVITLO PARK, доля приобретенных квартир в рассрочку в 2018-м уже больше на 5-7%, чем за весь предыдущий год, и составляет свыше 60% всех покупок квартир на первичном рынке Киева. "Поскольку девелоперы стремятся сделать условия рассрочки еще доступнее, уменьшая размер первого взноса и увеличивая период, за который необходимо выплатить всю сумму, доля покупок в рассрочку в 2019-2020 годах может увеличиться до 70%", - считает Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK.

В то же время в объектах компании "Киевгорстрой" квартиры в рассрочку приобретает только около 15% покупателей.

Рассрочкой интересуются люди со средним доходом. Решающим фактором для них является цена, менее существенными становятся район, концепция жилого комп­лекса, инфраструктура и т. д. По этой же причине люди из данной категории, импульсивно соблазняясь очень низкой ценой, чаще становятся жертвами афер. "У людей со средним доходом приобретение квартиры - это важнейшая покупка в жизни, при ответственном подходе к инвестированию - больше вопросов, консультаций, проверки документов, больше страхов быть обманутым и потерять все сбережения, - комментируют в "Киев­гор­строе". - Также они более активны на форумах, склонны к панике и резко реагируют на любые отклонения от плана строительства, требуют более активной и оперативной коммуникации на сайте, форумах и в соцсетях".

Улучшение условий

Наличие конкуренции стимулирует строительные компании улучшать условия рассрочки для потенциальных покупателей. Так, в жилых комплексах NOVBUD первый взнос составляет от 10% от полной стоимости квартиры, а остаток суммы можно выплачивать ежемесячно или поквартально, согласно индивидуальному графику погашения платежей, на протяжении до 32 месяцев. Переплата при рассрочке составит 30-40% по сравнению со стоимостью квартиры при 100%-ной оплате. А приобретая квартиру в ипотеку, покупатель должен выплатить до 300% от ее реальной стоимости. К примеру, в одном из жилых комплексов NOVBUD при первоначальном взно­се 30% и рассрочке на 2,5 года можно приобрести квартиру площадью 35 кв. м в строящемся доме с ежемесячной фиксированной выплатой 10 тыс. грн. "Преиму­щест­во покупки квартиры в рассрочку в том, что от покупателя не требуются справка о доходах и подтверждающие документы о заработной плате с места работы. И самое важное - никаких процентов, скрытых платежей и поручителей", - говорит Вячеслав Павлов. Рассрочка предоставляется до момента окончания строительства с небольшим временным запасом, продолжительностью до шести месяцев. Наиболее востребованная рынком - от трех лет и более, но пока что не все застройщики могут ее предложить.

Рассрочку на семь лет при первоначальном взносе от 10% стоимости квартиры одними из первых на рынке начали предоставлять в мини-городе SVITLO PARK. При этом покупателю предлагается до ввода очереди в эксплуатацию беспроцентная рассрочка, далее на остаток суммы будет начисляться от 7 до 12% годовых в зависимости от размера оставшейся суммы. "Наи­бо­лее выгодной является покупка жилья на начальных стадиях строительства, поскольку за весь строительный цикл удорожание в новостройках составляет от 20 до 30%", - подчеркивает Александр Пан­филов. Так, цены на квартиры в SVITLO PARK с 1 июля были повы­ше­ны на 3%, после завершения фундаментных работ в первой очереди. Следующее повышение цены на 5% запланировано на конец октября.
"Рассрочка от застройщика более выгодна с точки зрения финансовых условий - переплата в сравнении с переплатой при ипотеке несущественна, - отмечает Александр Панфилов. - Кроме того, покупатель не желает связывать себя дополнительными обязательствами с тем или иным коммерческим банком, а после финансового кризиса 2008 года и последовавшего за ним давления коллекторов на заемщиков люди стараются избегать дополнительного звена между собой и застройщиком".

Впрочем, все расчеты по рассрочке очень индивидуальны и зависят от возможностей покупателя, размера первого взноса, готовности объекта, от времени, которое остается на выплату, от суммы ежемесячной оплаты долга. Взять, к примеру, однокомнатную квартиру-студию в ЖК "Медовый" компании "Киевгорстрой": ее базовая стоимость - 612 тыс. грн, первый взнос при покупке в рассрочку от 30% - 183,6 тыс. грн. Остальную сумму расписывают на ежемесячное погашение равными частями до введения дома в эксплуатацию: на 12 месяцев плановый платеж составляет 35,7 тыс. грн, на 18 месяцев - 23,8 тыс. грн, на 24 месяца - 17,85 тыс. грн. По мере готовности дома стоимость квадратного метра будет меняться в сторону увеличения, что отразится на сумме платежей - они тоже вырастут. Если такие суммы оказываются для покупателя неподъемными, застройщик предлагает воспользоваться кредитом в банках-партнерах, где можно оформить заем на 10-20 лет. Банки также дают льготный период на один-три года, потом ставка по кредиту довольно высокая.

Покупка взаймы

Жилье в кредит приобретают около 5-7% покупателей, в этом году наблюдается их медленно растущая активность. К примеру, Укргазбанк, работая более чем с 30 тщательно проверенными компаниями-застройщиками, за девять месяцев этого года выдал более 750 кредитов на сумму порядка 380 млн грн, что по объемам почти в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Удовлетворяются примерно четыре из пяти заявок на кредитование доступного жилья. Еще одна позитивная тенденция, прослеживающаяся в последние полтора года, - уменьшение процентных ставок по кредитам.

Среди недостатков такой формы покупки жилья - необходимость строго и вовремя вносить ежемесячную оплату. Также в некоторых банках переплата по кредиту может достигать 100% и более, это и выплаты по кредиту, и оформление обязательного страхования, и оплаты услуг нотариусов. "Для банка также существуют свои минусы. Основной - это отсутствие на рынке Украины ресурсов под долгосрочное ипотечное кредитование, а также существенная стоимость все тех же ресурсов", - рассказывает Олег Кляпко, директор департамента розничного банкинга Укргазбанка. К тому же финансовые учреждения волнуются из-за рисков, которые могут быть вызваны неплатежеспособностью заемщиков и дефолтом застройщиков. Это обуславливает проведение банками превентивных мер при принятии решений о предоставлении кредита.

Для застройщиков наличие совместных программ с банками является неким дополнительным индикатором надежности как самого проекта, так и компании-девелопера, подчеркивает Александр Панфилов. Ведь банки тщательно проверяют и оценивают возможности застройщика закончить объект в срок, перед тем как внедрить совместную ипотечную программу.

"К сожалению, кредитные деньги остаются слишком дорогими для инвесторов. Высокая учетная ставка НБУ увеличивает стоимость и без того дорогих заемных средств", - добавляет Олег Кляпко. Комфортной была бы процентная ставка, которая позволяла бы погашать платеж частями, равными арендной плате за квартиру.

В целом эксперты считают, что в 2019 г. объемы жилищного кредитования будут расти. Впрочем, без введения законодательных изменений ипотечное кредитование будет оставаться недостаточно развитым.

За последние полтора года на столичном рынке недвижимости заметно вырос интерес к ипотечному кредитованию. Хотя еще в 2016 году эта форма приобретения жилья была самой маловостребованной и количество кредитных сделок не превышало 1% от общего числа покупаемых квартир. Но уже по итогам 2017-го этот показатель у корпорации "Укрбуд" в Киеве вырос почти до 3,5%.

Такой рост связан с тем, что в начале прошлого года появились новые варианты кредитования с более интересными условиями. "Укрбуд" вместе с банками-партнерами запустил несколько ипотечных программ, в которых процентные ставки на первые годы были в разы меньше привычных для рынка 22-23% годовых. Это позволило более выгодно взять ипотеку тем клиентам, которые могут выплатить ее за несколько лет. Ведь годовой процент в этом случае зачастую установлен даже ниже уровня девальвации гривни, а значит, взять такой кредит разумнее, чем просто собирать нужную сумму в национальной валюте.

Само собой, за полтора года эти программы все более совершенствовались и давали возможности все большему количеству людей. Так, сегодня человек, который может погасить кредит за год, переплатит за ипотеку всего 0,01%. Для тех, кому нужно на выплату два года, есть варианты от 8% годовых. Есть и более "длинные" варианты - например, при погашении за пять лет годовой процент составит 12%. Но так или иначе, в данном случае речь идет о периодах с "льготными" ставками, максимальный же срок ипотеки от банка зачастую составляет 20 лет. Просто на оставшиеся годы ставка будет уже ближе к традиционной. В целом в домах "Укрбуда" сегодня предлагается целых семь вариантов кредитования от государственного Укр-газбанка, коммерческого банка "Глобус" и Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству.

Развитие этих программ позволило "Укрбуду" за девять месяцев текущего года повысить долю ипотечных сделок уже до 4,6%. При этом ожидается, что до конца 2018-го их часть в общей картине продаж увеличится еще больше. Ведь последние месяцы года для ипотеки традиционно самые активные. Тем не менее возвращения довольно высоких антикризисных показателей пока ждать не стоит. Полного возрождения ипотечного кредитования можно добиться только при стабильной экономике и соответствующей государственной политикой, а не точечными инициативами бизнеса.

Учитывая довольно сложное финансовое положение украинцев и, как следствие, довольно ограниченную покупательскую способность, куда более популярной формой оплаты жилья частями остается рассрочка от застройщика. Что в прошлом году, что в 2018-м она стабильно держится на уровне 45% от всех продаж.

При рассрочке для приобретения жилья нужно собрать меньший стартовый взнос - от 25% стоимости квартиры против 50%, которые обычно нужно внести при банковской ипотеке, чтобы получить максимально низкую ставку. Плюс при рассрочке не начисляется никаких процентов - покупатель оплачивает только свои квадратные метры. Обычно рассрочка дается до конца строительства дома. И если заключать сделку на ранних этапах возведения новостройки, то можно разбить ежемесячные платежи на два-три года - таковы средние сроки строительства многоквартирных жилых домов. Впрочем, срок оплаты может быть и больше, если выбрать удачный момент. К примеру, "Укрбуд" сейчас предлагает акционную рассрочку на 50 месяцев. То есть независимо от того, когда участвующий в акции дом будет сдан в эксплуатацию, платить за квартиру в нем можно будет больше четырех лет, продолжая погашать стоимость жилья даже после заселения. Очевидно, что ежемесячный платеж в таком случае будет ниже, чем при обычной рассрочке.

Но оформляя любую рассрочку, стоит учитывать один важный нюанс. При разбивке платежей цена квадратного метра не фиксируется, а привязывается к текущей. А стоимость квадрата, как известно, повышается по мере строительства. И если вы вносили первые платежи по одной цене, то это вовсе не означает, что последние платежи будут с такой же стоимостью метра. Например, в ЖК "Паркова Долина", который "Укрбуд" строит недалеко от станции метро "Васильковская" в Киеве, минимальная цена метра на старте составляла 13 500 грн.

Сегодня, два года спустя, минимум повысился уже до 18 200 грн, то есть на 35%. Это не значит, что вся стоимость квартиры стала для покупателя на треть дороже, так как повышение цены метра происходило постепенно, и часть жилплощади была оплачена по прежней стоимости. Но это значит, что неоплаченный остаток метража квартиры после повышения цены стал для клиента дороже. И девелоперы о грядущих повышениях всегда предупреждают заранее, чтобы дать клиентам возможность досрочно погасить рассрочку или ее большую часть по более низкой цене.

Поэтому если покупатель может сразу оплатить всю стоимость жилья, то этот вариант для него будет не только самым экономным, а еще и прибыльным. Ведь тот, кто полностью вложился в ту же "Паркову Долину" два года назад, сегодня уже повысил рыночную стоимость своей квартиры на 35%, не потратив на это ни одной лишней копейки.