Квартирка в деревне. Почему девелоперы полюбили пригород, и будет ли он активно застраиваться
Застройщикам стало слишком уж тесно в черте города, и они все чаще задумываются о том, чтобы начать осваивать доступные территории за его пределами.
Придорожные билборды пестрят объявлениями о продаже жилой недвижимости в Ирпене, Гостомеле, Вишневом, Вышгороде, Софиевской Борщаговке, Крюковщине, Украинке и многих других городах - спутниках украинской столицы. И это не просто рекламная акция - за красивой картинкой есть реальные тысячи уже построенных и проданных квартир. По данным Государственной службы статистики, если по итогам прошлого года непосредственно в самом Киеве было сдано в эксплуатацию 28,2 тыс. квартир общей площадью 1,7 млн. кв м, то только в городках Киевской области - 11 тыс. квартир площадью 806 тыс. кв. м, а еще и в сельской местности Киевщины было сдано в эксплуатацию 12 тыс. квартир общей площадью 1 млн. кв. м. Как видим, Киевская область по темпам строительства практически догнала столицу, хотя именно Киев всегда занимал первые строчки по объемам построенного жилья.
"ДС" попыталась разобраться, чем так привлекателен пригород для застройщиков, какие плюсы и минусы они видят в реализуемых там проектах.
Интерес - в земле
По словам директора по развитию компании NOVBUD Вячеслава Павлова, еще 12-15 лет назад все киевские застройщики стремились строить не просто в городе, а в его центре. "Так появилась так называемая точечная застройка. Нельзя сказать, что стройкомпании не смотрели на пригород, но в тот период осваивать Киев было более финансово привлекательным. Стоит напомнить, что вплоть до кризиса 2008 г. цены на жилье росли галопирующими темпами. В то время строить не в Киеве означало недополучить значительную прибыль. Хочу сказать, что в то время чистая прибыль застройщиков могла достигать 300% от каждого проекта", - рассказал он.
Сегодня же строительство в пригороде уже стало обычной практикой не только для Киева, но и для других крупных городов, и такая тенденция характерна для многих регионов, считает исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич. Одна из причин этого пробудившегося интереса застройщиков к пригороду - в земле, вернее, в земельных участках под строительство новых домов. "В частности, в Киеве уже нет свободных привлекательных земель под строительство, поэтому девелоперы на покупку права на застройку участка вынуждены тратить огромные деньги. Правда, можно найти одиночные участки, но они не имеют хорошего инвестиционного веса. А в реалиях современного рынка тот, кто имеет землю, не готов использовать схему привлечения инвестиций в расчете рыночной стоимости за квадратный метр жилья. Соответственно заинтересованность в пригородной зоне логична - просторные и пустые земельные участки по меньшей стоимости и с более простыми условиями реализации инвестиционной схемы", - пояснил он.
Заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун считает, что тенденция ухода застройщиков в пригород обусловлена целой совокупностью факторов, и все они так или иначе связаны с землей: во‑первых, в Киеве уже действительно ограниченное количество земельных участков под застройку, во‑вторых, стоимость земельного вопроса в пригороде значительно ниже, чем в столице. "А в‑третьих - несмотря на наличие больших заявленных проектов по строительству в Киеве, наиболее полноценные масштабные проекты можно реализовать только в пригороде", - сказал он. Если проехаться по пригороду, то можно найти немало участков, на которых еще несколько лет назад располагалась депрессивная промзона, занятая давно умершими предприятиями. Приобретя такой участок, застройщик может только на нем одном вполне успешно реализовать довольно крупный жилой проект.
Коммунальные сети: плюсы и минусы
Еще одно преимущество строительства в пригороде - там проще выполнить технические условия по присоединению строящегося объекта к инженерным сетям. Однако, как отмечает Виталий Грусевич, девелоперским компаниям намного проще при этом развивать малые или средние проекты. "Что касается реализации крупных объектов, нужно учитывать градостроительные расчеты и сразу думать о социальных проектах. Фактически реализовывая крупный проект в пригороде, девелоперу нужно строить все с нуля, разрабатывать проект развития не только жилого комплекса, но и всей территории", - отметил он. В проект застройщик должен заложить школы, спортивные комплексы, парковые зоны, оздоровительные центры, достаточное количество паркингов. "Но если вопрос с образовательными учреждениями и зонами отдыха можно решить быстрее, то с инженерными коммуникациями ситуация более сложная.
К новопостроенным объектам нужно прокладывать дороги и систему канализации, потому что они там иногда просто отсутствуют. И застройщик далеко не всегда вкладывает средства в расширение или модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры, которая из-за увеличения количества жителей требует существенного расширения. А местная власть не имеет возможности реализовывать такие большие инфраструктурные проекты", - отметил он.
Если застройщик подошел к реализации своего проекта бессистемно и безответственно, то на выходе можно получить пятиэтажные многоквартирные дома с септиками вместо централизованной канализации, а также перегруженные инженерные сети, в которых периодически пропадает вода или электричество.
Индивидуальный обогрев
Однако удаленность от Киева и его коммуникаций может сыграть с застройщиком и добрую шутку, которую оценят покупатели квартир. Например, в некоторых проектах из-за невозможности присоединить построенные дома к централизованному отоплению было решено установить в каждой квартире отопление индивидуальное. Как правило, в таких случаях речь идет или об индивидуальных газовых котлах, или даже просто об электрических конвекторах. Покупатели таких квартир могут существенно сэкономить на коммунальных услугах, поскольку отопительный сезон у них начинается не тогда, когда решат власти, а когда захочет сам владелец квартиры. И в квартире будет настолько тепло, насколько захочет сам ее хозяин. Как результат, небольшие (по сравнению со столицей) счета за коммунальные услуги могут существенно повысить популярность таких квартир среди покупателей. А ведь сегодня еще не достигнут предел повышения тарифов на газ и электроэнергию. Поэтому с годами популярность домов, где застройщику удалось добиться существенного энергосбережения, будет только возрастать.
Где лечиться и учиться?
Однако для жилья в пригороде нужны также объекты инфраструктуры: магазины, школы, детские сады, больницы, развлекательные центры, спортивные залы и зоны отдыха. По словам Вячеслава Павлова, сегодня лидеры рынка практически на каждом своем новом проекте от 10 до 30% его бюджета тратят именно на создание "автономной" инфраструктуры жилых комплексов. Однако далеко не все застройщики имеют возможность предоставить полный набор объектов. Как правило, с торговыми точками, аптеками и заведениями сферы услуг проблем не возникает - торговые сети вслед за застройщиками оперативно приходят в пригород, открывая все новые магазины. А вот с остальными объектами могут быть проблемы. Околокиевские городки и поселки не были рассчитаны на такой бурный рост населения, поэтому зачастую количество школ, детских садов и поликлиник критично не соответствует нынешнему количеству жителей.
Будем расти?
Несмотря на то, что пригород пока не сравнялся со столицей по удобству проживания, застройщики прогнозируют, что тенденция дальнейшей застройки околостоличных городков и поселков будет продолжена. "В целом для девелоперов пригород - перспективный вариант, но заоблачной активности в его застройке в ближайшие годы не ожидается. Поскольку некоторые районы уже сегодня выглядят перегруженными (более перспективными направлениями можно назвать броварское, бориспольское и обуховское)", - считает Виталий Грусевич.
По мнению Вячеслава Попова, ближайший пригород (а это 5-25 км от Киева) по таким направлениям, как Буча, Ирпень, Гатное, Вишневое, Коцюбинское и ряде других населенных пунктов уже достаточно плотно застроен. "Вместе с тем еще есть неосвоенные участки, которые были выкуплены несколько лет назад. Поэтому развитие строительства в пригороде будет продолжаться, но более медленно", - сказал он. По его мнению, главное - это сохранить те зеленые территории, которые служат своеобразной изюминкой подобного жилья, ради которой, собственно, люди и выбирают пригород вместо урбанизированной столицы.
