Когда в Украине появятся доходные дома
В Украине в очередной раз заговорили о массовом строительстве домов, квартиры в которых будут предназначены исключительно для временного проживания. Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ на своем сайте разместило новый вариант законопроекта "Об арендном жилье".
Сама идея строительства в Украине доходных домов не нова. Еще в 2013 году была анонсирована государственная программа аренды жилья с правом выкупа. Затем в Верховной Раде было зарегистрировано несколько законопроектов, которые должны были запустить новый для Украины рынок арендного жилья. Но предложенные ими механизмы решения квартирного вопроса граждан так и остались проектами. По словам главы Жилищного союза Украины Александра Скубченко, ничего существенно нового в предложенном Министерством законопроекте нет. Документ предполагает строительство государственных, муниципальных и частных арендных домов. Соответственно, финансироваться такие проекты будут за счет государственной казны, местных бюджетов и средств инвесторов.
Но, вот тут и возникает первый вопрос - откуда возьмутся деньги под такие проекты. Ни у государства, ни у местных общин сейчас таких средств нет. "В госбюджете не хватает средств даже на финансирование ранее заявленных программ жилищного кредитования. И откуда местные власти возьмут деньги на строительство домов?", - отметил "ДС" аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. Остается надежда на инвесторов. Но не факт, что им это будет интересно, прежде всего, из-за больших сроков окупаемости средств, вложенных в строительство доходных домов. Ведь отечественные застройщики привыкли получать деньги быстро, начиная распродажу квартир еще до начала строительства дома.
В то же время стоимость аренды бюджетной квартиры в Киеве, на Троещине, сегодня составляет как минимум $130-150 в месяц. Исходя из опыта европейских стран, где уже давно успешно функционирует рынок арендного жилья, стоимость проживания в доходных домах на 30-50% ниже расценок в аналогичных квартирах, которые сдаются в обычных жилых домах. Если предположить, что стоимость строительства квартиры площадью 30 тыс. метров составляет $15 тыс., а плата за ее аренду - $100 в месяц (или $1200 в год), то на окупаемость инвестор выйдет ориентировочно через 12,5 лет. А если учесть затраты на отделку, установку сантехники и хотя бы базовую меблировку, сроки окупаемости увеличатся.
Чтобы привлечь в такие проекты частный капитал, в Минрегионе предлагают инвесторам несколько бонусов. Например, земельный участок для возведения доходного дома будет предоставляться в постоянное пользование бесплатно. Также, согласно планам министерства, заказчик строительства будет освобожден от паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. А чтобы нечестные застройщики не воспользовались этими льготами и не сооружали под видом доходного дома обычные многоэтажки, чиновники предлагают установить запрет на смену "статуса" здания сроком на 10 лет.
Выкупать квартиры в доходных домах будет нельзя. Как предлагает законопроект "Об арендном жилье", договор найма жилых помещений будет заключаться не менее, чем на один год. Основаниями для досрочного выселения может быть задолженность арендной платы за два месяца подряд, нарушение установленных арендодателем правил пользования жильем, порча помещения и т. п.
Но вряд ли в ближайшее время найдутся и инвесторы, готовые вложиться в строительство отечественных доходных домов. "Это "длинные" инвестиции, а срок их окупаемости, экономическое обоснование никто не просчитывал. Поэтому говорить о массовом строительстве арендного жилья очень несвоевременно", - считает Александр Скубченко. С ним согласен и аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. "Главное условие для развития сегмента арендного жилья - доступные банковские кредиты. Если в Европе кредит можно взять под 2-3% годовых, то у нас - под 25-30%", - говорит он. Кроме того, потенциальных инвесторов сдерживает то, что правила "игры" на строительном рынке меняются очень часто, и власть в любой момент может отменить льготы для арендного жилья.
Так, в Швейцарии доля такого жилья составляет 70% общего жилого фонда, Германии - 57%, США - около 50%, Голландии - 46%, Швеции - 40%, Франции - 36,5%, Великобритании - 30%. "В Германии или Франции очень дорого иметь собственное жилье, там очень высокие налоги на недвижимость, гораздо выгоднее долгосрочная аренда", - говорит Сергей Костецкий.
Безусловно, строительство доходных домов - оптимальный выход из сложившейся ситуации, когда государство больше не может за свой счет решать "квартирные вопросы" украинцев. По данным Госстата, на начало 2015 года на квартирной очереди находилось 657 тыс. семей, большинство из которых ожидают "свой угол" более 10 лет. При этом только 3 тыс. семей или 0,4% улучшили свои жилищные условия по итогам года. Таким образом, при сохранении существующих темпов потребуется более 200 лет, чтобы решить жилищный вопрос состоящих на учете украинцев.
Впрочем, для запуска рынка арендного жилья разработанного Минрегионом законопроекта явно недостаточно. "Этот документ лишь декларирует возможность строительства доходных домов, но не отвечает на многие вопросы. Если бы власть хотела решить жилищные проблемы украинцев, то принимала бы соответствующую программу. А уже во исполнение программы и для ее реализации выделяла соответствующее финансирование, принимала необходимые законы и постановления, создавала условия для привлечения частного капитала", - говорит Александр Скубченко. Так что, судя по всему, в ближайшее время массового строительства арендных домов ожидать не стоит.
